개정된 임대차 보호법에서 임차인의 계약갱신 청구권에 대한 질문입니다
안녕하세요
이번 주택임대차 보호법 시행일자와 계약갱신 청구권에서 궁금한점 2가지를 질문 합니다
1. 기존 세입자도 계약갱신 청구권이 가능한지 아니면 최초 임대차 계약을 할때부터 가능한지요?
2. 계약갱신 청구권을 임대인이 거절 할 경우 집을 매매하려고 할때 사유로도 가능한지요
또 임대기간이 남아 있을때 집을 매매 하고싶다면 어떻게 해야 되는지요?
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.우선 주택임대차보호법을 보면 다음과 같습니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
그리고 위 개정 신설된 제6조의3에 대해 부칙은 다음과 겉이 규정하고 있습니다.
부 칙 <법률 제17470호, 2020. 7. 31.>
제1조(시행일)
이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제8조의2제2항ㆍ제4항, 제14조제1항, 제16조제1항ㆍ제2항, 제21조제1항 및 제30조의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례)
① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.
② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
따라서 위 개정된 임차인의 계약갱신요구권은 위 개정 법 시행 당시(공포한 2020. 8. 5.) 존속 중인 임대차의 경우에도 적용이 됩니다.
그리고 임대차 목적물이 단순히 매매 대상인 사실은 계약갱신요구권의 거절사유가 아닙니다.
마지막으로 주택임대차보호법제3조 제4항은 "임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다"고 규정하고 있어 임대인은 임대채목적물의 양도를 할 수 있고, 다만 양수인은 임차인에 대해 양도인(즉, 임대인)의 지위를 승계할 뿐입니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 답변은 기재된 내용만을 기초로 작성된 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
1. 기존 세입자도 청구권 행사가 가능합니다.
2. 집을 매매하려는 사유만으로는 거절사유에 해당하지 않습니다. 집을 매매하고 싶다면 임차인 거주부담을 인수할 것을 요구하는수밖에 없습니다.