부동산 경매에서 가처분과 가압류의 차이가 뭔가요?

Question

부동산 경매에서 가처분은 무슨 뜻이고, 가압류는 무슨 뜻인가요? 제가 부동산에 대한 지식이 별로 없어서 자세히 알려주시면 좋겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

가압류

가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자가 처분하지 못하도록 하는 제도입니다. 후에 재판에서 승소하면 가압류가 본압류로 바뀌어 강제집행(경매)을 할 수 있습니다. 가압류를 하지 않았을 경우 소송에서 승소하여도 채무자가 미리 재산을 처분한 경우 채권자는 소송 이후 강제집행을 할 수 없어 소송의 실익을 상실할 수 있습니다.

가압류의 종류

부동산가압류:특정부동산(건물, 토지 등)을 처분할 수 없도록 하는 절차로 등기부에 기재함으로써 효력이 발생합니다.

채권가압류:다른 사람으로부터 받을 돈(급여, 전세금, 예금 등)을 받지 못하도록 하는 절차입니다.

유체동산가압류:유체동산(TV, 냉장고, 집기 등)을 처분할 수 없도록 하는 절차입니다.

자동차가압류:승용차, 트럭, 버스 등을 처분할 수 없도록 하는 절차를 말합니다. 차량 등록원부에 기입함으로써 효력이 발생합니다.

가처분

채권자가 금전채권이 아닌 특정계쟁물에 관하여 청구권을 가지고 있을 때 본안판결이 확정되어 그 강제집행시까지 방치하면 그 계쟁물이 처분되거나 멸실되는 등 법률적 사실적 변경이 생기는 것을 방지하고자 판결을 받기 전에 그 계쟁물의 현상변경을 금지시키는 집행보전제도입니다. 가처분의 다양성으로 인하여 가처분의 형식도 일정하지 않으나, 일반적으로는 처분행위를 금지하는 처분금지가처분과 점유이전행위를 금지하는 점유이전금지가처분이 있습니다.

또한, 당사자 간에 현재 다툼이 있는 권리관계 또는 법률관계가 존재하고 그에 대한 확정판결이 있기까지 현상의 진행을 그대로 방치한다면 권리자가 현저한 손해를 입거나 목적을 달성하기 어려운 경우에 잠정적으로 임시의 조치를 행하는 보전제도로서 예컨대 건물의 명도청구권을 본안의 권리로 가지고 있는 자에게 임시로 그 건물 점유자의 지위를 준다든지, 해고의 무효를 주장하는 자에게 임금의 계속 지급을 명하는 따위의 임시지위를 정하는 단행적 가처분도 할 수 있습니다.

가처분의 종류

처분금지 가처분 : 목적물에 대한 채무자의 소유권이전, 저당권, 전세권, 임차권설정 등 처분행위를 금지하여 그 이후 채무자로부터 부동산을 양수한 자에게 대항하기 위한 절차입니다.

점유이전금지 가처분:부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위하여 채무자가 목적 부동산에 대하여 인적, 물적 현상을 변경시키는 행위를 금지하도록 하기 위한 절차입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

가처분, 가압류는 쉽게 아무런 효력은 없는 등기 입니다, 다만 본등기가 이루어질 경우 순위가 보전되기 때문에 소유권 상실등을 당할수 있습니다. 가처분의 경우 소유권에 대한 법적 소송등이 있을 경우 재판진행 동안 소유권을 넘기지 못하게 가처분등기를 해두는 것이며, 가압류의 경우는 금전채권등으로 인해 소유권에 대해 압류 전 순위보전을 위한 등기입니다. 보통 경매시 가압류는 말소기준권리이기 때문에 소멸되지만, 선순위 가처분의 경우는 인수되어 향후 본등기가 될경우 소유권을 잃을수도 있습니다.