임차인 변경 관련 문의 (전세금 및 계약조건)
<현재 상황>
제 이름으로 계약한 전세집에 동생과 함께 거주중입니다.
제가 다른집으로 전입을 해야하는 상황이라, 제 계약 조건 그대로 동생이름으로 재계약을 하려고 합니다.
기간은 1년정도 남아있으며, 전세금은 약 2억입니다.
<질문사항>
1. 일반적으로 기존임차인 퇴거 시, 전세금 지급 흐름이 "신규임차인(동생) > 임대인 > 기존임차인(저)" 인 것으로 알고있습니다. 하지만 이를 위해서는 기존 전세금 이외에 추가로 자금이 필요하고 자금 마련이 어려운 상황입니다. 임대인 분도 신규임차인에게 전세금을 받기 전에 기존 임차인에게 미리 지급할 형편이 되지 않는것 같습니다. 별도의 전세금을 주고받는 행위 없이 임차인만 변경하는게 가능한가요? 가능하다면 어떤 방식으로 가능할까요?
2. 동생이 저의 계약조건으로 1년만 거주하려고 하지만, 신규 전세계약 시 임대차법에 의하여 2년까지 권리를 보장받을 수 있는것으로 알고 있습니다. 따라서 임대인께서 1년만 거주하는 것을 보장받을 수 있는 방법을 제시해 달라고 말하시네요. 계약서에 최초 계약 조건을 "보증금2억/월세100만원" 이런식으로 기재해놓고 "단, 1년간은 월세를 면제해준다"이런 식의 계약이 가능한가요? 해당 방법이 불가능하다면 어떤 다른 방법이 있을까요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.
1. 일반적으로 기존임차인 퇴거 시, 전세금 지급 흐름이 "신규임차인(동생) > 임대인 > 기존임차인(저)" 인 것으로 알고있습니다. 하지만 이를 위해서는 기존 전세금 이외에 추가로 자금이 필요하고 자금 마련이 어려운 상황입니다. 임대인 분도 신규임차인에게 전세금을 받기 전에 기존 임차인에게 미리 지급할 형편이 되지 않는것 같습니다. 별도의 전세금을 주고받는 행위 없이 임차인만 변경하는게 가능한가요? 가능하다면 어떤 방식으로 가능할까요?
-현금의 흐름이 없더라도 계약자를 변경해서 서로 영수증을 발행해주는 것만으로도 가능합니다.
2. 동생이 저의 계약조건으로 1년만 거주하려고 하지만, 신규 전세계약 시 임대차법에 의하여 2년까지 권리를 보장받을 수 있는것으로 알고 있습니다. 따라서 임대인께서 1년만 거주하는 것을 보장받을 수 있는 방법을 제시해 달라고 말하시네요. 계약서에 최초 계약 조건을 "보증금2억/월세100만원" 이런식으로 기재해놓고 "단, 1년간은 월세를 면제해준다"이런 식의 계약이 가능한가요? 해당 방법이 불가능하다면 어떤 다른 방법이 있을까요?
-법에 보장된 내용이라 이 부분은 특약으로 없애거나 할 수 없습니다.
다만, 기간에 대한 부분을 특약으로 작성해 2년을 사는 계약임을 확인해두면 될거 같네요.
실제 계약일은 2021년이지만 이 계약이 2020년에 한 계약이라는 내용을 적어두면 2년을 보장해주는 게 될 수 있습니다.
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