전세계약할때 계약서 조항 어떤거 작성해야할까요?
지인이 이번에 처음으로 전세계약을 하려고 하는데 전세계약 특징이 거금을 들이는거라서 완벽하게 전세금을 보호하려면 조항 어떤 걸 넣어야 할까요? 대출은 없고 그냥 전세계약입니다~임대인 및 부동산 중개인한테 사기 안 당하려면 어떻게 해야하는지 알려주세요~
1. 등기부등본의 갑구에서 소유자와 계약자가 일치하는지 확인하세요.
2.등기부등본의 을구에서 선순위 근저당, 선 순위 전세권 설정이 있는지 확인하세요.
3.만약 다가구 주택이라면, 임대인에게 선 순위 전세 세입자가 있는지 물어보시고,
없다고 한다면 그 내용을 특약에 기입하세요.
4.계약을 완료하고 계약서를 들고 동사무소에 방문하시어 전입세대 열람원을 조회하세요.
5.만약 임대인이 얘기한 내용과 다른 내용이 있다면 계약을 파기하세요.
공인중개사 사무실을 통해 계약을 하신다면
나머지는 보통 부동산에서 다 알아서 해줄겁니다 ^^
안녕하세요!
저도 전세,월세 여러번 해보고 현재 임대인이면서 세입자인 경험을 바탕으로 말씀드릴께요~
1. 전세계약시에는 가장 먼저 할것은 등기부등본을 발급해서 보는 것입니다.
등기부 등본에서 가장 중요한 것은 을구에서 융자가 있는지 확인 하는 것입니다.
2. 등기부등본 임대인이 계약자와 맞는지 확인 하시고 계약서에 중개인 까지 문제가 없는지 확인해야 합니다.
3. 계약금 및 전세금 잔금을 치를때 꼭 기록이 남는 계좌이체를 이용하시고
꼭 임대인 계좌로 입금하셔야 합니다.
4. 계약서 특이사항 확인하고 집 상태도 잘 확인하시는 것이 좋습니다.
5. 입주후 바로 주민센터에 전입신과 확정일자 꼭 받아놓으세요~
정말 확정일자가 정말 중요합니다. 차후에 경매시 나의 권리를 돌려받을수 있는 중요한 내용입니다.
저는 신혼집으로 살던 빌라가 경매로 넘어가서 고생을 많이 했는데
그래도 시간이 많이 걸리기는 했지만 나중에는 다 돌려 받았어요~~ ^^
계약 잘 하세요~~~~
보증보험 가입하세요
요즘엔 은행에서 대출받는 경우 질권설정을 하기때문에 대출이 오히려 안전한 (?) 방법인 것 같네요~
표준계약서에 명시된 내용 외에 특약사항은 없는지
그리고 짐 옮기기전에 하자라든지 파손부위 영상 또는 사진을 꼭 남겨놓으세요~
대출이 없는 경우에는 전세권설정을..하시길!!
전세금을 지키는게 가장 큰 목적이라는 가정하에 답변드리겠습니다. 전세금을 지키는 가장 좋은방법은 특약사항에 어떤 내용을 적는가 보다
1. 계약시에 그 집 값대비 대출 비율을 보셔야합니다.
선순위 대출+전세금 합계가 집값의 70%를 넘기면 불안합니다..
2. 대출이 없는집이라면, 경매로 넘어갔을때를 고려하셔야하는데 지역마다.. 그리고 아파트냐 빌라냐 오피스텔이냐에 따라 다르지만 보통은 집값의 70%이하로 전세금이 형성되는게 안전합니다.
3. 위에서 언급한 집값의 70%이하 전세금이라는말은
대출이 없는 상태에서 전입신고, 확정일자를 받은 상태일때 안전하다고 말씀드리는 내용으로 이사를 하게되시면 무조건 확정일자 전입신고는 그날 빨리 받으시길 바랍니다.
안녕하세요 공인중개사 송우리 입니다 .
해당 물건지의 등기부와 건축물대장을 확인하면 더 정확한 답변이 되겠지만 확인이 안된 상태에서 답변드립니다
해당 물건지의 등기부등본 확인하셔서 근저당 여부 확인하시고 근저당이 없다면
-계약 체결 후 임대인은 현 임차인의 선순위 임차권 외에 어떠한 담보권 및 기타 설정행위를 할 수 없다
-권리제한사유가 발생하여 그 해소가 임차인의 잔금지급일까지 불가능한 경우, 임차인은 계약을 해제 할 수 있 으며, 이 때 임대인은 임차인에게 이미 지불된 금액을 즉시 반환한다
이 두가지만 체크 하시고 잔금일날(잔금일 기준으로 발급된) 등기부등본 한번더 확인하세요!!
대출을 하신다면 은행에서 확정일자 체크해주는데 대출 실행을 안하시니 확정일자와 전입신고 잘하시면
선순위 임차보증금으로 보호 받으실 수 있습니다.
일단 가장 중요한것은 등기부등본을 열람하는 것입니다. 소유권 이외의 사항에 그 집에 대한 집주인의 저당권 설정이 얼마나 되어있는지가 중요하죠.
5억짜리 집에 3억 전세를 들어간다고 봤을때, 선순위 저당권이 3억이 잡혀있으면 전세보증금 중 1억은 깡통이 되어 돌려받지 못할 확률이 높습니다.
따라서 첫째는 계약서 조항이고 뭐고 등기부등본상 저당권설정 여부와 채권 최고액을 파악하고, 목적 부동산(집) 시세도 파악해야 합니다.
둘째 계약서 상 조항에는 "집주인은 전세권 설정에 협조한다"는 문구를 넣고, 실제 전세권설정을 해두시면 안전합니다. 사실 이게 가장 중요합니다.
셋째 정말 간혹있는일인데(거의 없는일), 집주인이 거액의 국세 체납자일경우 국세는 전세보증금보다 우선하므로 계약서에 무슨말이 있어도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다. 하지만 국세체납여부는 공식적으로 알 방법이 없고 집주인 본인만이 알 수 있는데, 이걸 알려달라고 하면 기분좋아할 집주인은 절대 없을겁니다. 알려 주지도 않을것이고....
그냥 최대한 기분 나쁘지 않게 "혹시 불안해서 물어보는데요, 국세 체납하셨다거나 그러진 않으셨죠?" 하고 물어보시고 그렇지않다는 대답을 녹음해두시는 방법뿐인데... 그렇다고 해도 실제 이런일이 발생하면 그 녹취록이 전세보증금을 확실히 보전해주는건 아닙니다. 피곤한 민사소송이 기다리고있겠죠.
그러므로 전세권 설정동의 받으시고 전세권을 설정해두시면 됩니다.
현재 등기부등본상에 근저당 잡힌게 없는 상태의 집에 전세계약을 하시는거라면
잔금 후 전입 하고 나서 1일 이후 까지 현재 등기부등본의 근저당조건과 동일하게 해야한다는 내용을 넣으셔야 합니다.
계약금 넣고 잔금을 안넣었는데 집을 담보로 대출을 시행하게 될 시 담보대출이 1순위가 되어 전세금 보다 순위가 앞서게 됩니다.
또한 전입신고 후 그 다음날 0시부터 전입신고의 효력이 발생하기 때문에 전입 후 다음날 까지는 현재의 등기부등본과 같은 상태를 유지해야 한다는 것을 계약서에 명시 하는 것을 추천 드립니다.
위의 답변드린 내용이 해당 전세집이 경매에 넘어 갔을 때를 대비하여 흔히 말하는 대항력을 유지하기 위함입니다.
전입신고와 동시에 확정일자도 받아 놓으셔야 합니다.
추후 집이 경매에 넘어갔을 시 나의 전세금을 받을 수 있는 권리를 확정하는 날짜입니다.
전세금지키기~아무리 애써도 집주인사정까지 자세히 알기는 정말 힘든일이고 훗날 일어날지도 모르는 사건사고를 미리 알수도 없으니 ..
법의 테두리에서 전세금을 지킬수 있는 방법은 여러가지가 있지만 결국 사고가 발생하면 전세금을 돌려받는 기간이 생각보다 오래걸리니 시간과 스트레스에 금전적 피해는 당연한 결과네요.
그래서인지 요즘은 전세금반환보증보험을 많이들 이용하시는대 꽤 괜찮은듯 보여 간단히 설명드릴께요.
전세금반환보증보험은 서울보증보험이랑 주택도시공사에서 시행하는 보험으로 나눌수있고
서울보증보험만 얘기하자면 중개업소의 중개를 받고 확정일자 있는 임대차 계약서 즉 전세 계약서, 등기사항전부증명서(임대할집) 임차인의 주민등록증 초본(전입신고 후) 임대차 사실 확인서 및 전입세대 열람원, 채권양도 약정서 및 부속서류가 필요하며 임대차 계약 개시일로부터 10개월 이내 (임대차 계약기간에 따라 조금상이)에 신청할수있어요.
보험금 청구는 주택 임대차계약 해지 또는 종료 후 30일이 지나 후에도 보증금을 받지 못하는 경우에 신청후 지급받는거죠.
물론 전부다 임대계약하시는분이 해당하는 보험을 가입가능한건 아니고
보증보험료도 일정금액을 납부하셔야해요.
전세금반환보증보험에 대해서도 질문자님 기준으로 한번 꼭 살펴보시라고 추천드리고 가요.
부동산 중개인이나 집주인에게 전세보증보험이 되는지 꼭 물어보세요!!!!!
부동산 중개인이나 집주인에게 전세보증보험이 되는지 꼭 물어보세요!!!!!
부동산 중개인이나 집주인에게 전세보증보험이 되는지 꼭 물어보세요!!!!!전세보증보험료는 집 값이 예를 들어 2억이다면 80 90만원 들어갑니다
반환되지 않고
집주인이 돈을 다시 주지않더라도 전세보증보험에서 돈을 받을수 있는 시스템입니다.
제가 알고 있는 거 공유할께요~
일단 계약서 작성후 특약사항에
전세 계약후 은행에서 대출금이 안나오는 경우에
계약금 환불을 특약 사항에 적어서 넣으세요.
등기부 등본 보시고 진행하시는거죠? ㅎ
계약후 바로 동사무소 가셔서 확정일자 찍힌 전세
계약서 발급해서 은행가세요. 알겠죠!
인터넷에서 좀 찾아보시면 특약사항 넣어야 할것도
많이 나와요.
전부 다 아는 것은 아니지만, 아는데로 일단 적어볼게요
다른 여러분들의 의견이 모이면 도움될테니~
1. 전세권 설정
전세권 설정을 하게되면 우선순위가 정해집니다. 혹시나, 집주인이 융자를 가지고 전세굴리다가 다른데서 날려먹어서 집이 경매로 넘어갈 경우 나온 돈에 대해 전세금을 돌려받을 수 있는 순위입니다. 융자 없는 집으로 가는게 제일 좋긴합니다.
2. 부동산 보증
아마 부동산 중개껴서하면 그 부동산에서 1억 보증서 같은거 보통은 주니 주면 받고 안주면 없냐고 물어보시는게 좋을듯요?
3. 계약해지 조건
본인 앞으로 전세살이에 있어서 문제될만한 소지나 이런것에 대해 미리 집주인과 합의하는 것이 좋습니다. 잘못 적으면 계약에 묶여 본인이 낭패를 볼 수도 있으니 신중히 결정하셔야 합니다.
4. 집에 대한 부분
들어가시기 전에 한번 둘러보실텐데, 꼼꼼히 확인하시고 계약 당시에 이부분은 수리해달라 또는 교체해달라 요구를 계약서상에 넣는게 제일 깔끔합니다. 큰 것들은 어려울테지만, 개별난방인 경우 보일러가 20년이상 됐다거나 부터 시작해서 작게는 문고리 수리 등으로 미리 언급을 해놓는것이 좋습니다.
두가지 장점이 있는데, 첫째는 계약을 조건으로 요구하는 경우 집주인이 들어주는 경우가 많고, 둘째는 추후 집에서 나올때 내가 망가뜨리지 않았다 라는 보증이 됩니다.
5. 주택공사 전세금 보험
이게 전세들어갈때 주택공사쪽에 들 수 있는 보험이 있습니다. 보험금 비용이 발생하긴 하지만, 계약만료 6개월전인가? 까지만 들어두면 집주인이 안준다고 버텨도, 주택공사에서 받을 수 있습니다. 추후 주택공사는 전세금을 미리 주고, 집주인한테 따로 받아냅니다.
제가 아는 정도는 이정도인것 같네요. 좋은 집으로 구해서 전세 잘 하시길~
보통 등기사항전부증명서를 열람했을 때, 소유권이외의 권리사항에 해당없음이라 나오더라도, 잔금일까지 해당없음을 유지한다는 내용의 특약을 넣는게 일반적이고 안전합니다.
또한, 잔금일에 해당 부동산에서 등기사항전부증명서를 잔금일날짜로 열람해주겠지만, 안 해줄 시에는 요구하여 소유권이외의 권리사항에 변동없는지 확인하셔야 합니다.
