안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성훈 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
전세의 경우 전세금에 대해서 전세권을 설정하는 방법과
주택임대차보호법상의 대항력이나 우선변제권의 요건을 갖추는 방법,
임차보증금에 대해서 보증보험에 가입하는 방법 등으로
전세금(임차보증금)을 지킬수 있습니다.
우선 전세권설정은 등기부에 전세권자로 등기가 되므로
순위에 따라서 해당 건물을 담보로 잡는 효과가 있습니다.
그래서 추후 전세금이 반환되지 않을 경우 별도의 소송절차 없이
전세권에 기하여 곧바로 경매신청을 하여 건물의 매각대금에서
전세금을 배당받아 갈수 있습니다.
전세권 설정은 임대인, 즉 집주인의 동의를 얻어야 하며
전세권 설정에 약간의 비용이 들어갑니다.
그런데 전세권설정은 등기부에 기재가 되고 비용도 들어가기때문에
집주인이 이에 동의를 안해주는 경우가 많습니다.
그럴경우 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권 요건을 갖추게되면
전세권을 설정한 것과 유사한 효과를 얻을수 있습니다.
이는 주민등록(전입신고), 실거주(주택점유), 확정일자의 요건을 갖추면
별도의 등기를 설정하지 않더라도 전세권에 유사하게 대항력과 우선변제권이
인정되어 추후 보증금 반환을 못 받을 경우 경매를 통하여 보증금을 배당받을수 있습니다.
그런데 위와같이 우선변제권, 대항력을 갖추더라도 보증금반환이 안될경우
곧바로 경매를 통하여 배당 받을수 있는 것은 아니며
소송을 통해서 판결을 받고, 확정판결에 기하여 강제경매신청을 해야 하는등
실제 배당을 받을때까지는 여러가지 절차를 거쳐야해서 비용과 시간이
적지않게 소요됩니다.
보증보험에 가입하면, 보증보험기관에서 먼저 보증금을 대신 지급해주고
위와같은 절차는 보증보험회사측에서 대신 진행하여 보증금을 회수하게 되어
보증금을 즉시 받을수 있고 절차진행의 시간과 비용면에서 자유롭다는 장점이 있습니다.
보증보험은 이를 담당하는 기관들이 있으니 알아보시고 각 기관마다
약간씩 조건이 다를수 있으니 확인해보시고 적당한 곳으로 정하시면 됩니다.
