월세 재계약 시 증액을 어떻게 할지 집주인과 협상하는 것이 가능한가요?

Question

안녕하세요. 내일 처음으로 강남 지역에서 오피스텔 월세 계약을 하고 임차인으로 입주하게 되었습니다. 이번에 계약할 때 내용을 살펴보니 매물이 잘 안나가서 집주인 분께서 보증금을 대폭 낮추고, 월세를 조금 올렸다고 하시더라고요. 저는 생각했던 보증금보다 싸게 매물을 구할 수 있었고, 월세도 예상 범위 안이라 만족하고 1년 계약을 진행했는데요,

그런데 집주인 분께서는 5% 한도 내에서 증액을 다시 요청할 수 있다고 말씀을 미리 해주셨네요. 저도 그럴 수 있다고 생각은 하는데요, 이와 관련하여 궁금한 점이 있어 질문을 남깁니다.

a. 어떤 부분을 증액할 것인지 (보증금, 월 임대료, 혹은 둘 다) 임차인과 임대인이 협상하는 것이 법적으로 가능한지, 그리고 법적으로 가능하다면 보통 협상이 잘 이루어진다고 볼 수 있는지 궁금합니다. (통상 매물 공급자인 임대인에게 대체로 유리한 협상이라고 봐야 하는 것인지 궁금합니다.)

b. 만약 어떤 부분을 선택적으로 증액할 것인지 결정하여 협상할 수 있다면, 통상 임대인 분들께서는 보증금을 증액하는 것과 월세를 증액하는 것 중 어느쪽을 더 선호하시는지 궁금합니다. 제 경우에는 보증금을 증액하고 월세를 유지했으면 하는 생각이 있는데, 이럴 경우 나중에 보증금을 반환해야하는 임대인 분이 아쉬워하시지 않을까? 하는 생각이 들기도 하고요!

c. 명시적 재계약을 논하려면, 제 경우 2월에 입주하는 것이고 1년 계약을 했으니 다음 2월 전인 올해 12월에 임대인 또는 임차인 쪽에서 먼저 연락을 취해야 하는 것이라고 알고 있습니다. 만약 이 기간이 지나면 직전 계약이었던 1년이 자동 연장되는 것인지 아니면 묵시적 계약 연장 자체가 2년 단위인 것인지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

1. 보증금 월차임 각각 5%씩 인상 할 수 있습니다.

2. 보증금, 월세 증액부분은 임대인과 협의해서 진행하세요.

3. 1년 계약을 했어도 임차인이 2년을 주장한다면 2년으로 효력이 있고 묵시적갱신도, 계약갱신청구권에

의한 재계약도 2년으로 봅니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

a. 임대인의 선택에 따라 보증금만, 월세만, 보증금과 월세 둘 다 인상이 가능합니다.

b. 월세를 인상하는 것이 임대인이 선호합니다. 월세가 인상되면서 수익이 직접적으로 늘어나기때문입니다. 임대인과 협의사항으로 보증금만 인상하는 것을 요청해보시기바랍니다.

c.계약만료 2개월 전까지 임대인, 임차인 모두 아무런 의사통보 없으면 묵시적갱신이 됩니다.묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일하게 계약이 진행됩니다.