부동산 우선순위(전세 감액 재계약 다가구주택)

Question

안녕하세요. 현재 다가구 주택에 거주하고 있고 이번 2월말 임대차계약기간 종료와 함께

-기존 전세계약(보증금 1억) 을 보증금 6천만원으로 감액하여 기존 계약의 효력을 존속하는 조건으로 2년간 계약을 연장한다.

-관리비는 35만원으로 관리항목은 수도세, 공동전기, 건물청소, 인터넷, 티비 유선사용료 등이 포함된다
등의 특약과 함께 은행 제출 목적으로 재계약서류를 작성하였습니다. 이 과정에서 관리비는 기존 계약보다 약간 상승하였습니다.

기존 확정일자 및 전입신고는 2년전의 날짜에 받아두었고 새로운 계약서에는 따로 확정일자를 받지 아니하였습니다.이번에 작성한 계약서로 인해 대항력과 우선순위가 변동되는지 묻고 싶습니다.상세하게 답변해주시면 감사하겠습니다.

태그 디렉터리Ξ 전세

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

우선, 전세 감액 재계약의 경우, 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다. 확정일자는 우선변제권 부여 효력이기 때문에, 기존 계약의 확정일자가 유효하고, 감액된 보증금은 기존 보증금의 우선순위를 그대로 따르게 됩니다. 따라서, 재계약서로 인해 대항력과 우선순위가 변동되지 않습니다.

다만, 전세 감액 재계약의 경우, 임대인이 임차인에게 감액된 보증금을 돌려주어야 하는데, 이때 임차인은 감액된 보증금을 받은 증거를 잘 보관해야 합니다. 예를 들어, 임대인이 감액된 보증금을 현금으로 돌려준 경우, 현금 영수증이나 입금 내역서 등을 받아두어야 합니다. 이는 임대인이 감액된 보증금을 돌려주지 않았다고 주장할 경우, 임차인이 감액된 보증금을 받았다는 사실을 입증하기 위함입니다.

또한, 전세 감액 재계약의 경우, 재계약서에 감액 재계약임을 알 수 있는 특약을 반드시 기재해야 합니다. 예를 들어, 아래와 같은 문구를 특약에 넣을 수 있습니다.

-본 계약은 계약기간 연장과 이에 따른 보증금 감액을 위한 임대차 계약임. -2022년 2월 28일자 임대차계약 (보증금 1억 원, 기간:2022년 3월 1일~2024년 2월 28일)에 대해 쌍방 합의로 4천만 원 감액하며 기간은 2년 연장됨. -보증금과 임대차기간 제외한 나머지는 기존 계약서 기준함.

이렇게 특약을 기재함으로써, 재계약의 내용과 의도를 명확히 할 수 있습니다.

마지막으로, 전세 감액 재계약의 경우, 전입신고를 다시 할 필요가 없습니다. 전입신고는 거주지가 변경되는 경우에만 의무가 있으며, 재계약으로 인해 거주지가 바뀌지 않았기 때문입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

감액계약서를 다시 작성하셨고 은행에 제출하려면 확정일자 다시 받아도 괜찮습니다

남아있는 보증금은 예전 계약서에 받아둔 확정일자에 효력이 있습니다

그래서 순위변동은 없으니 예전계약서와 같이 보관하시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

기존 확정일자 및 전입신고는 2년전의 날짜에 받아두었고 새로운 계약서에는 따로 확정일자를 받지 아니하였습니다.이번에 작성한 계약서로 인해 대항력과 우선순위가 변동되는지 묻고 싶습니다.상세하게 답변해주시면 감사하겠습니다.

==> 기존 대항력이 유지되고 있고 또한 보증금이 감액된 상태에서 다시 계약을 하였다면 권리 순위에 큰 변동이 없을 것으로 보입니다.