전세갱신청구권 특약내용 거부 가능한가요?

Question

기본내용

-아파트거주(월세)

-기존계약기간 22년9월 ~24년9월

-기존 계약 내용과 동일하게 전세갱신 예정(현 시세보다 비쌈)

-전세갱신시 1년 거주후 퇴거 예정

-임대인은 상생임대인혜택을 위해 갱신권 사용 후 2년 사용을 원하는 상황

질문1. 기존 월세와 동일하게 살 예정인데 특약을 넣고 싶다고 합니다.

임차인은 1년만 추가로 거주할 예정인데 2년 필수로 거주해야 한다는 특약을 넣을 수 있나요?

질문2. 전세갱신시 특약 내용이 임차인에게 부당해서 거부한다면 퇴거해야 하나요?

질문3. 계약종료일(24년 9월)이 한참 남았는데 벌써부터 계약서작성을 강요합니다.

계약종료 2달 전으로 계약서 작성을 미뤄도 불이익이 없나요.

임대인이 자꾸 말을 바꾸고 못살게 굴어서 힘드네요..

진심어린 답변 부탁드립니다..

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문1. 사인간 계약의 특성상 특약은 합의된 내용으로 넣을수 있습니다. 다만 해당 특약을 넣을 경우 의무가 발생하므로 무조건으로 넣으시면 됩니다.

질문2. 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없는 것이고 특약을 거부하였다고 갱신청구권에 따른 연장요구를 임대인이 거부할수 없습니다.

질문3. 계약서는 작성은 합의가 되면 하면 되는 것이고 계약효력은 만기일이후 새로운계약시작부터 발생되므로 크게 상관없습니다,

갱신청구권을 사용하여 2년을 연장하여도 중도해지시에는 통보3개월후 계약이 종료됩니다, 그에 따라 2년계약을 하셔도 상관없기에 계약기간을 2년으로 계약서 작성을 하시면 됩니다. 다만, 특약에 해당 내용기재하는것은 거부하시면 됩니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

결과적으로 계약갱신청구권은 주택임대차보호법 6조에 따라

묵시적갱신과 동일하게 계약해지 통보시 3개월이 지난 시점 계약은 종료되며 보증금을 반환받을 권리가 있습니다.

따라서 임대인은 합의갱신을 희망하는 걸로 보입니다.

1. 합의갱신은 계약기간의 존속이 인정됩니다.

2년 필수 거주한다는 특약은 당사 합의로 넣을 수 있습니다만

계약갱신청구권임을 같이 특약에 넣으면, 위 특약은 임차인에게 불리한 특약으로

인정이 되지 않을 가능성이 높습니다.

2. 1번과 같은 맥락인데, 합의사항 입니다.

3. 현 시점 굳이 재계약서를 작성 할 필요는 없습니다.

원칙상 계약만기일 기준 6 ~ 2개월 이내 협의사항이니, 7월 중 작성하셔도 괜찮습니다.

집주인에게 말씀드려 계약갱신청구권을 사용할 것 이며

만기 3개월 전에 퇴거통보 드릴거다.

어떻게 될 지 모르지만, 아마 1년만 추가 거주 할 거 같다라고 미리 말씀하시는게 좋습니다.

ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.

추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다

질문1. 기존 월세와 동일하게 살 예정인데 특약을 넣고 싶다고 합니다.

임차인은 1년만 추가로 거주할 예정인데 2년 필수로 거주해야 한다는 특약을 넣을 수 있나요?

==> 가능합니다. 그러나 협의가 되지 않는다면 법원에 소송을 통해서 해결해야 하는 불편함이 있습니다.

질문2. 전세갱신시 특약 내용이 임차인에게 부당해서 거부한다면 퇴거해야 하나요?

==> 그렇지 않습니다.

질문3. 계약종료일(24년 9월)이 한참 남았는데 벌써부터 계약서작성을 강요합니다.

계약종료 2달 전으로 계약서 작성을 미뤄도 불이익이 없나요.

==> 네 불이익이 발생되지 않습니다.