전세권, 채권에 관한 질권 설정 관련 문의드립니다
상황.
1. 전세 재계약 시기가 도래해서 재계약을 하기로 함
2. 재계약시 '감액' 된 보증금으로 재계약을 하기로 함
3. 전세 대출이 있는 상태였고, 전세권 설정이 되어 있는 상태
4. 재계약시 진행 방법은 임차인(본인)에게 임대인(집주인)이 감액된 만큼의 금액을 돌려주고 임차인이 직접 대출금 일부를 상환한 뒤 남은 금액을 연장하는 방식으로 은행으로부터 안내받은 상황
5. 보증금 감액으로 인한 내용을 반영해서 감액된 내용으로 전세권 설정을 다시 한 상태
질문.
위와 같은 상황에서 집주인분이 확인을 해달라고 하시는데 제가 정확히 이해가 되지 않아서 궁금합니다.
집주인분의 이야기는
"전세권 설정을 위해서 했던 질권 설정은 물건에 대한 질권이고, 전세 대출금이 낮아진 만큼 채권에 대해 기존에 설정되어 있던 질권 설정도 낮게 재설정이 되는 것인지 확인해주면 좋겠다"
라고 하시는데요. 대략적으로 무슨말씀이신지는 이해가 되는데 주인분도 저도 이런 경험이 없어서...
이걸 누구한테 확인해달라고 해야하는지, 확인했다는 증거 서류를 집주인분께 어떻게 무엇을 들야 하는 건지 어렵네요.
도와주세요 ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세대출시 은행이 설정하는 질권은 보증금 자체에 대한 담보로 하는게 아닙니다, 해당 질권설정의 대상은 임차인의 전세보증금 반환청구권이라는 채권입니다. 쉽게 임차인이 만기시 임대인에게 보증금 반환을 청구할수 있는 권리를 은행이 담보로 잡는 것 입니다. 질문에서 임대인은 질권자체가 저당권처럼 보증금이 낮아진 만큼 해당 질권에 설정금액도 낮아지는지를 문의하는 것으로 보입니다.
임대인에게는 질권은 보증금 자체에 대한 게 아닌, 임차인의 보증금반환청구권에 대한 설정이므로 일부금액을 상환한다고 해서 질권이 재설정되는 것은 아니라는 설명을 드리고, 은행에 상환하였다는 입증이 필요하시면 상환후 일부상환영수증이나 이체기록등을 보여드리겠다고 하시면 될듯 보입니다.
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