안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
임대차 감액계약은 임차인이 임대인에게 보증금을 감액하여 지급하고, 임대차 계약기간을 연장하는 계약입니다. 이 경우, 임차인은 임대차 계약의 효력을 존속하게 하고, 임대인은 보증금을 일부 반환받는 대가로 임차인과 장기적인 계약관계를 유지할 수 있습니다.
임대차 감액계약을 체결하였다면, 임차인은 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 대항력이란 임차인이 제3자에게 임대차 계약상의 권리를 주장할 수 있는 힘을 말하고, 우선변제권이란 임차인이 주택이 경매나 공매에 처해진 경우 보증금을 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖춰야 합니다.
주택의 인도 : 주택에 사실상 입주
주민등록 : 전입신고를 한 때
확정일자 : 임대차 계약서에 법원 또는 주민센터에서 찍어준 날짜 도장
이번에 작성한 계약서로 인해 대항력과 우선순위가 변동되는지 여부는 다음과 같이 판단할 수 있습니다.
주택의 인도와 주민등록은 기존 계약에서 이미 갖춘 요건이므로, 이번 계약에서는 변동되지 않습니다.
확정일자는 이번 계약서에 따로 받지 않았다고 하셨습니다. 이 경우, 임차인은 기존 계약의 확정일자를 유지할 수 있습니다. 다만, 임차인은 이번 계약서에 대한 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 왜냐하면, 확정일자는 임차인의 우선변제권의 기준이 되기 때문에, 보증금 감액액에 대한 확정일자를 받지 않으면, 보증금 감액액에 대한 우선변제권을 주장하기 어려울 수 있기 때문입니다.
따라서, 임차인은 이번 계약서로 인해 대항력과 우선순위가 변동되지 않는다고 볼 수 있습니다. 하지만, 보증금 감액액에 대한 확정일자를 받는 것이 임차인의 권리를 보호하는 데 도움이 될 것입니다.
현계약 중간에 임대인 변경이 2회 있었다고 하셨습니다. 이 경우, 임차인은 임대인 변경시마다 임대인과 임대차 계약의 승계를 확인하고, 임대차 계약서에 임대인의 서명과 날인을 받아야 합니다. 그렇지 않으면, 임차인은 임대인 변경 후의 임대차 계약의 존속을 주장하기 어려울 수 있습니다.