전세 계약의 갱신청구권에 대해서 문의드려요.

Question

전세계약 특약사항에 대해서 문의 드립니다

상황 : 전세 갱신청구권 적용된 계약입니다. 그리고 계약 완료 시점은 25년 2월입니다.

임대인이 계약완료전 집을 매도하고 매도하는 시점에 임차인을 내보내고 싶은 상황

임차인은 계약 완료까지 계약을 유지해서 25년 2월까지 살고 싶은 상황

*특약사항

->임대인과 임차인의 협의하에 본 계약기간 종료전이라도 임대인의 매도나 임차인의 입주계획이 잡히면 3개월 전에 각각상대방에게 고지하고 고지 3개월후 본 계약을 조건 없이 종료한다.

​질문 내용

1. 임대차 보호법의 강행 규정에 의해서 특약 사항이 무효화 되는 사항인가요?

2. 특약 사항이 무효과 되는 않는 다는 가정하에 임대인과 인차인의 협의 될경우 보낼수 있다는 내용인가요?

아니면 통보후 3개월후 본 계약을 조건 종료할수 있다는 이야기 일까요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

이특약사항은 임대인 ,임차인협의가 됐을때을. 말합니다

임대차 3법은 임차인을 위한법이기 때문에 임대인이 요구를 해도 임차인이 안된다하면 25년 2월까지는 보장이 됩니다

또 계약갱신청구권을 썼으면 임차인이 만기전이어도 나가겠다고 통보후 3개월후부터는 보증금과 부동산수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다

참고 하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

부동산계약에 특약은 당사자간 합의로 우선되지만

세입자에게 불리한 특약은 주택임대차보호법에 의해 무효로 봅니다.

1. 해당 특약은 무효로 될 상황이 높으나, 임차인도 당당하게 주장할 상황은 아니니

임대인에게 소액 이사비정도 받고 합의보시는게 좋습니다.

2. 통보일 기준 3개월 후 종료된다는 특약입니다.

예시로 9월15일 임대인이 매도로 인한 종료를 주장하면, 12월15일에 본 계약이 종료된다는 뜻 입니다.

Answer 3

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

ㅡ잉대차3법 6조3항 규정을 잘 살펴보기 바랍니다

현 임대인이 건물을 매도한 후에도종전의 모든 계약관계는 새로운 매수인에게 권리와 의무관계를 승계하게 됩니다

따라서 종전의 계약관계는 유지된다고 보나 새로운 매수인이 임대차3법 제 6조3항의 예외규정으로 임대인(매수인)의 직계 존속 비속을

포함 목적 주택에 실제 거주하려는경우는 임차인은 이에 응하여야 한다의 규정을 볼 때 현매도인의 특약규정은 적용하기가 어렵고 새로운 매수권자가 목적 주택 실제 거주의사 의사 여부를 관여할 성격이 아님. ( 매도권자는 이제 제3자로 권한 행사 불가)

그리고 특약사항은 양자 합의만 된다면 무효화 할 수 있습니다

참조하시기를 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1, 주택임대차보호법은 특별법으로써 강행규정입니다. 특약이 있다고 해도 주임법에 반하게 되면 효력이 없습니다.

2 . 무효이므로 임대인은 갱신청구권 사용 기간중 임대인에게 퇴거를 통보할수 없고, 만약 중도해지를 원한다면 임차인동의를 얻어야 하며 동의을 위해 임차인에게 이사비용 및 중개보수 지급등을 지급하는게 일반적입니다.

답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다.

Answer 5

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

1) 질문 내용만을 참조할 때 주임법에 정한 사항과 배치되고 임차인에게 불리한 특약으로 무효를 주장할 수 있습니다.단 구체적인 사실관계에 따라 소송 등 법적인 판단을 구할 경우 결과는 다를 수 있습니다

2) 특약이 유효하다면 특약사항대로 해석하면 될 것 입니다, 종료라는 의미는 계약의 해지를 의미한다고 보입니다. 임대차 계약에서 해지는 이사를 동반합니다

Answer 6

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

주택임대차보호법은 임차인이 불리한 약정은 유효하지 않습니다. 임차인은 2년을 보호받으며 거주할 수 있습니다.

임차인은 거주하고 싶은데 임대인의 의도가 이유없이 계약해지를 원한다면 임차인이 원하지 않을 것이고 임차인이 원하지 않는데 특약사항을 작성한 것이라면 유효하지 않습니다.

임대인이 임차인에게 이사비와 중개보수를 지원해주는 조건으로 합의에 의한 계약해지가 가능합니다.

그리고 계약만료 6~2개월 전에 매매가 되어 새임대인이 실거주를 이유로 임차인이 이전 임대인에게 행사한 계약갱신청구권을 거절 할 수 있습니다. 임차인은 계약종료시 퇴거해야합니다.

Answer 7

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1. 임대차 보호법의 강행 규정에 의해서 특약 사항이 무효화 되는 사항인가요?

==> 무작정 무효 임을 주장하기에는 다소 무리가 있어 보입니다. 이러한 경우 입주 전부터 서로 협의해서 정하였는지, 임차인이 기본적으로 임대차계약기간을 보장하였는지에 따라 판단해야 하는 사항입니다.
2. 특약 사항이 무효과 되는 않는 다는 가정하에 임대인과 인차인의 협의 될경우 보낼수 있다는 내용인가요?

아니면 통보후 3개월후 본 계약을 조건 종료할수 있다는 이야기 일까요?

==> 임차인에 관한 사항은 무효일 확률이 높습니다.

Answer 8

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

특약을 보았을때 양당사자 누구라도 계약해제를 원하는경우 조건없이 3개월후에 계약은 종료되는것으로 보입니다. 임차인의 불리한 조건도 아니고 양당사자에 협의사항으로 특약사항의 무효를 주장하기에는 어려움이 많아 보입니다.