상속아파트 주택 포함여부와 3주택자일시 간주임대료 계산방법은?
월세 없이 보증금만 총합산 14.75억원이 됩니다.
두채다 서울지역이고 전용면적이 40㎡이상 기준시가가 2억원이상입니다.
그런데,
1년 전 상속받은 아파트 1채가 있으나 상속세 신고시 삼형제에게 34%, 33%, 33%씩 배분했고 본인은 33%지분만 있습니다.
아직 상속등기전이라 등기본에는 부모명의로 남아 있고요.
다른 형제가 1% 더 갖고 있으므로 그 형제에게만 주택수가 잡히는 것이고(재산세는 그형제 앞으로만 나왔음) 본인에게는 주택수에 포함 되지 않는게 맞나요?
혹시 그것이 아니고 3주택으로 잡히는것이라면 총보증금 합산 14.75억에 대해서 세금이 나오게 되는건가요?
참고로 임대사업자로 등록 되어 있지 않고 개인입니다.
3주택으로 잡혀 간주임대료가 나오게 된다면, 계산은 아래와 같은지요?
간주임대료 = (당해 기간의 전세보증금) × (과세대상 기간의 일수) × {정기예금 이자율 / 365}
기준 : 정기예금금리 3%, 과세대상 기간 일수 365
3,442.5만원 = (14.75억-3억) x 365 x {0.03 / 365}
매년 부동산임대소득금액이 34,425,000원이나 잡히게 되는건가요?
안녕하세요. 오경표 세무사입니다.
임대소득 간주임대료 규정의 주택 수 계산 시, 공동소유주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하게 됩니다.
다만, 해당 주택의 임대수임금액(총 임대수입금액 x 지분율)이 연 600만원 이상이거나,
고가주택(기준시가 12억원 이상)을 30% 이상 소유하고 있는 경우에는
소수지분권자도 해당 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 주택수를 계산하게 됩니다.
따라서 문의주신 내용만으로 판단할 때, 임대소득에 대한 간주임대료는 발생하지 않는 것으로 사료됩니다.
추가적으로 만약 3주택자가 되어 간주임대료 대상이 될 경우 임대소득 계산식은 다음과 같습니다.
(14.75억 - 3억) * 60% * 365 * 1/365 * 정기예금이자율(23년도 2.9%) = 20,445,000원
안녕하세요. 김병우 회계사입니다.
세목에 따라 주택수 산정기준이 다릅니다.
간주임대료는 종합소득중 사업소득에 해당하는 임대소득의 일부입니다.
공동소유 : 지분이 가장 큰 자의 주택으로 봄. 다만 2명이 공동으로 소유하고 있는 지분이 동일하다면 그 중 신고하는 1인의 주택으로 봄.
따라서 2주택으로 보아 간주임대료 해당없습니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1. 간주임대료 계산시에는 공동주택도 주택수에 포함이 됩니다.
2. (보증금-3억) x 60% x 정기예금이자율 x 일수/365일로 계산합니다.
자세한 사항은 아래 국세청 사이트를 참고하시면 됩니다.
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2253&cntntsId=7684
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.