부담부 증여 세금 계산 맞는지 확인 부탁드립니다.

조정지역 3주택 보유자입니다. 이번에 자녀에게 증여를 하려합니다. 원래는 양도소득세 중과로 일반 증여를 하려다 이번에 양도소득세 중과가 한시적으로 배제가 된다해서 부담부 증여도 알아보고 있습니다. 제 나름대로 찾아보고 계산해보았는데 맞는지 확신이 서지 않아서요. 부담부 증여할 경우 2021년 공시가격, 2022년 공시가격 적용했을 때 각각의 양도세와 취득세가 궁금합니다.

취득금액 : 2억1천만

취득일 : 2010.10.29

현 실거래가 : 7억~7억5천만

2021 공시가격 : 3억6400만

2022 공시가격 : 4억7천만

전세보증금 : 1억8500만

전용면적은 85m^2 안넘습니다.

제 계산으로는

취득세 : 3300만+185만

양도세 : 2886만원 (양도소득세 중과 배제 가정)