시골 주택포함하여 2주택소유자의 양도소득세 절세방법은?

Question

현황 :
A) 주택 / 2013년 매수
전북 읍면 단위 농촌 주택 매수 (매수가격 2,000만원 / 현재 공시가격 약 2500만원) / 부모님이 거주
B) 주택 / 2017년 8월 매수
경기도 조정대상지역에 빌라 매수 (매수가격 2억원 / 현재 시세 5억원) / 본인 거주

지인의 주택 보유현황입니다
2번째로 구입한 B)주택이 본인이 실거주하는 본인 주택이고 A) 농촌주택은 명의만 본인이고 부모님이 거주하는 말 그대로 시골집니다.
이번에 형편상 조정대상지역에 위치한 B)주택을 매도하려고 합니다
(*만일 A) 시골집이 없이 B) 주택만 소유하였다면 4년거주 및 보유로 양도소득세 비과세 조건을 만족합니다.)

질문 1)
A) 주택을 보유한 상태에서 B) 주택을 매도한다면 읍면동의 몇 천만원 짜리 시골주택이지만 다주택자로 판정하여 B)주택 양도소득세가 중과되는 것인가요?
(읍면동 주택의 경우 주택수에 포함하지 않고 양도소득세 중과가 안된다는 얘기도 있어 확인하고 싶습니다)

질문 2)
만일 B) 주택을 먼저 매도시 양도소득세가 중과된다고 가정시
할 수 없이 양도차익이 거의 없는 A) 주택을 먼저 매도하고 양도소득세를 낸 다음에
즉시 B)주택을 매도시 B)주택은 양도소득세 비과세가 될 수 있을 까요?

전문가님들의 답변에 미리 감사합니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 중과되지 않습니다. 양도소득세 중과는 중과대상 주택이 2채 이상인 자가 조정지역 주택을 양도할 때 적용되는 것입니다. 수도권/광역시/세종시 이외의 읍, 면 지역에 해당하므로 공시가격 3억 이하라면 중과대상 주택수에서 제외되는 것이므로 A주택은 중과대상 주택에서 제외합니다. 따라서 현재 2채라도 중과대상주택은 1채이기 때문에 조정지역 주택을 양도하더라도 중과되지 않습니다.

2. 중과되지 않습니다. 두 주택을 모두 양도할 것이라면 양도차익이 큰 B주택을 나중에 양도하여 1세대 1주택 양도세 비과세를 받는 것이 좋습니다. 참고로 B주택을 1세대 1주택 비과세 받기 위해서는 A주택 양도후, 최종 B주택만 남은 시점에서 새롭게 2년 이상을 보유한 뒤 양도해야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조 제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면, 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조 제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억 원을 초과하지 않는 주택은 주택 수에 포함하지 않는 것이므로 A주택이 이에 해당한다면 중과세가 적용되지 않습니다.

2. 2021년부터 1세대 1주택은 최종적으로 1주택이 된 시점부터 다시 기산하는 것이므로 A주택을 먼저양도하실 경우 양도하여 1주택이 된 시점으로부터 2년 이상 보유 및 거주 하셔야 비과세 가능하신 것입니다.