농촌주택이 1가구2주택이 되나요?

Question

2017년 농촌주택을 취득하였구요! 대지는 아버지 명의였으나 2018년 별세로 인해 증여 되었습니다. 대지면적300평 연면적 30평의 주택이구요(공시지가 8300만원)

2019년 9월 아파트를 취득하였습니다(현kb시세 92000만원) 조정대상지역으로 분류되어 있습니다.

농촌주택은 단독명의이고 아파트는 배우자와 공동명의 입니다.

아파트를 매매시 비과세 해택을 볼수 있는 부분인지요? 현재 가능하다면 2주택을 모두 처분하고자 합니다. 절세를 할 수 있는 가장 좋은 방법은 어떤것이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.

질문의 경우 먼저 처분하는 주택은 양도소득세 과세될 것으로 판단됩니다.

양도차익이 적은 주택을 먼저 과세로 처분하고 차익이 큰 주택을 비과세 요건 갖춰 처분하는 것이 유리합니다.

Answer 2

안녕하십니까? 이용연대표세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.

1세대 2주택을 보유하다가 양도하는 경우 소득세법상의 일시적 2주택 비과세특례에

해당하지 않는 경우 먼저 양도하는 주택은 양도소득세 과세대상이 됩니다.

소득세법상 일시적 2주택 비과세특례 규정은 다음과 같습니다.

1) 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 경과된 이후에 신규주택을 취득해야 하고,

2) 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 하며,

3) 종전주택이 세법상의 1세대 1주택 비과세요건(2년 이상 보유 + 2017.08.03. 이후

조정대상지역내 주택 취득시 2년 이상 거주)을 충족해야 하며,

4) 종전주택의 양도가액이 12억원이하의 양도차익에 해당되어야 합니다.

농어촌주택이 1)상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 주택에 한함), 2)

이농인(어업인 포함)이 취득후 5년 이상 거주한 이농주택, 3)영농 또는 영어의 목적으로

취득한 귀농주택. 에 해당하는 경우 일반주택을 양도시 1세대 1주택을 양도하는 것으로

보아 양도소득세 비과세 여부를 판단하게 됩니다.

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Answer 3

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

아파트를 먼저 팔 경우 양도세 비과세는 불가능합니다. 양도차익이 적은 농촌주택을 양도하여 양도세를 일부 납부하시고, 아파트를 나중에 양도하면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 아파트 취득당시 조정지역이라면 2년이상 거주를 하셔야 비과세가 가능한 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.