전세 자동연장 후 재자동연장 시 확정일자 문의

Question

2019년 5월 전세계약을 체결하고 확정일자를 받아 두었습니다. 2년후인 2021년 5월 자동 연장하면서 별도의 계약서를 쓰지 않고 전세를 살고 있고 올해 2023년이면 자동연장한 2년 기간도 끝나게 됩니다.

(참고로 처음 계약할 때는 등기부등본이 깨끗한 상태였는데 2020년경 소송으로 인한 가압류 1억원짜리 1건이 추가되어 있습니다.)

질문 입니다.

1. 2023년 5월에도 자동연장 (집주인은 저희가 더 살길 바랍니다.) 할 경우 확정일자는 그대로 유지가 되나요?

2. 자동연장은 몇 번 까지 가능한가요?

3. 자동연장을 몇 번 하더라도 최초 계약시 확정일자가 유지되는지요?

답변 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차보호법상 계약기간은 2년간인데, 만기시 임대인도 임차인도 만기 2개월전까지 쌍방에 대하여 아무런 계약의 갱신거절이나 계약의 변경, 계약의 해지, 갱신의사를 표하지 아니하면 묵시적갱신이 일어납니다. 이때는 전임대차와 같은 조건으로 2년간 재계약 연장됩니다. 이러한 묵시적갱신에는 계약 횟수에 제한이 없습니다.

이때는 차임을 인상할 수도 없고, 계약서를 다시 작성할 필요가 없습니다. 또 최초 계약에 의한 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 네, 최초 확정일자 그대로 유지됩니다.

2. 연장에 대한 제한은 따로 없으며 묵시적 갱신의 경우 횟수제한은 없습니다,

3. 네, 확정일자는 내 보증금에 대한 우선변제권 효력을 얻는 것으로 보증금 변화가 없다면 계약기간까지는 그 금액그대로 효력유지됩니다

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

묵시적갱신(자동연장)은 횟수제한이 없고 법으로도 횟수를 정해두지 않았습니다. 그래서 계속 거주하시면 됩니다.

묵시적갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행되므로 보증금이그대로입니다. 그래서 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 처음 받았던 확정일자의 효력이 그대로 유지 됩니다.

*등기부에 가압류 날짜를 확인해보고 본인의 전입신고와 확정일자날짜가 앞서있으면 권리순위상 본인이 우선순위로 경매에 넘어가더라도 크게 걱정하지 않아도 됩니다.

*계약갱신요구권 행사를 1회에 한하여 사용할 수 있습니다.

첫계약(2년) + 계약갱신(2년) 총4년

첫계약(2년) + 묵시적갱신(제한없음) +계약갱신(2년) 총○년 을 거주 할 수 있습니다.

계약갱신을 1회했더라도 또 계약갱신을 할 수 있는데 이때는 새로운 계약으로 진행합니다. 그래서 5%를 초과하는 임대료를 인상할 수 있습니다.