전세계약에서 묵시적 연장의 정확한 기준이 무엇일까요?

Question

저는 집주인이며, 전세를 주고 있는 상태입니다.

계약이 만기되기 3개월 전 전화통화를 나누고 전세가격을 올리지 않고 그냥 더 연장해서 사는 것으로 구두 합의를 한 상태입니다. 녹음이 있거나 하진 않습니다. 그리고 계약서를 갱신하지도 않았습니다.

이런 경우는 묵시적 연장인지? 아니면 그래도 상호 전화통화를 통해서 연장 의사를 나누었으니 묵시적 연장이 아닌지 궁금합니다.

지금 세입자가 계약 기간 만료 전인데 "묵시적 연장"을 했었으니 3개월 전에만 말하면 나갈 수 있다고 주장하고 있는 상황입니다. 계약금액에 변동이 없었고 계약서를 명시적으로 갱신하지 않았다면, 전화통화를 통해 상호 연장에 대한 의사를 나누었더라도 묵시적 연장이 되었다고 법률적인 판단이 이뤄지는 것인지 궁금합니다.

2018년 3월부터 전세 계약은 시작되었고, 2023년 3월 만기일로부터 약 3개월 전인 2022년 12월에 전화통화로 그냥 더 살기로 한다...정도로 합의가 된 상태입니다. 계약갱신청구권은 서면으로 진행되는 것으로 아는데 서면이 아니었기에 계약갱신청구권은 아닐테고, 서로 전화통화가 있었다면 묵시적도 아닌 것 같은데, 이런 경우는 정확히 어떻게 해석되는지 궁금합니다.

세입자가 나가겠다고 하면 3개월 후에 저는 무조건 전세금을 돌려주어야 하는지? 부동산중개수수료도 집주인인 제가 부담해야 하는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

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임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다
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이상이 묵시적 갱신 관련 법조문입니다

임대인은 갱신거절도 하지 않았고 계약조건의 변경도 통지하지 않았습니다
그렇다면 묵시적갱신으로 판단하는 것이 타당합니다

만일 새로운 계약으로 판단하려면 금액의 변경이 없더라도 계약기간을 정한 종전의 계약의 연장이 아닌 새 계약이라는 취지의 계약서의 작성이 있었다면 객관적일 것입니다.

임차인이 계약만료시 2개월전 계약종료를 통지하였다면 임차인은 중개수수료를 부담하지 않으며 임대인은 새로운 세입자 여부와 관계없이 보증금을 돌려주어야 합니다. 이 기간이 필연 또는 우연히 경과하였다면 임차인이 해지를 통지하여도 3개월의 유예기간을 임대인에게 보장합니다.

즉 묵시적 갱신기간은 임차인의 계약종료 통지의 유예상태입니다
이를 피하기 위해서라면 임대인은 계약종료 2개월전까지 묵시적 갱신이나 갱신청구권 사용이 아닌 새로운 계약을 임차인과 합의했어야 합니다

이상 참고가 되셨기를 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

주택임대차보호법 상 계약갱신 중 또는 묵시적 갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보 받은 날부터 3개월 후에 계약 해지 효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.

구두계약도 계약이기에 임차인과 전화상으로 계약갱신에 대한 협의가 있었다면 계약갱신이 되는 것입니다. (계약조건의 변동이 없다면 계약서를 작성하지 않아도 되는 것입니다.)

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

1. 상기 질문요지를 고려할 때 비록 계약서를 작성하지 않았어도 유선상 계약연장하기로 합의하였다면 계약갱신이 된 상태입니다.

2. 계약이 갱신되었다면 임차인은 언제든지 계약해지를 요구할 수가 있고 이러한 경우 3개월이 경과된다면 정상적으로 임대차계약을 종료시킬 수가 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

묵시적갱신이란 계약기간 만료 2개월전까지 임대인과 임차인이 아무런 의사표현을 하지않은 경우 최초계약과 같은조건으로 갱신된것으로 보는것이고 임차인은 계약해지를 임대인에게 통보한날로부터 3개월뒤 효력이 발생하여 보증금을 받고 이사나갈수 있습니다. 이때 중개수수료 또한 임대인이 부담한다라고 법으로 정해져 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 이철영 공인중개사입니다.기존계약의 해지여부를 집주인은 만기일6~2개월사이에 통보하면 되는데 3개월전 기존계약 그대로 재계약을 이야기하였기에 묵시적갱신이 아닙니다 이경우 세입자는 2년기간을 채워야하며 또한 재계약기간중에도 집주인은 6~2월사이에 계약해지 재계약여부를 통보하여야합니다 임차인이 중도에 나가겠다고 하면 계약위반이며 임대인이 기간을 채우라고 하면 채우고 가야합니다 아니면 복비등 부담하고 차기 임차인을 구해놓고 가야합니다 구두계약도 계약입니다

묵시적 말그대로 서로간 아무런 이야기를 하지않고 계약기간이 넘어갔을때를 말합니다 서로간 통화로 재계약여부를 확정했으니 묵시적갱신은 아닙니다