전세 계약 만기 일자는 어떤 날이 기준인가요?

Question

안녕하세요. 2023년 10월 말에 전세 계약을 진행했는데요.

계약 만기에 맞춰서 이사를 가려고 계획 중입니다.
HUG 버팀목 대출을 이용하기 위해 10월에 전세 계약을 진행했지만

심사 기간과 대출 실행 날짜 고려하여 12월 초에 대출 실행 및 입주를 진행했습니다.

1. 만기일 6개월 이내에 퇴거 통보를 해야 계약 연장 안하고 보증금을 돌려 받을 수 있는걸로 아는데요. 이때 어떤 날을 기준으로 6개월 이내를 계산해야 할까요?

2. 혹시 전세 세입자가 구해지지 않는다면 보증금을 못받을 수도 있는걸까요? 매매를 고려하고 있어서 자금 부분에 애로사항이 생기진 않을까 싶어 여쭙습니다.

   1. HUG 전세 보험은 가입된 상태입니다.

3. 전세 중 매매로 넘어갈 때, 전세집 퇴거 일자와 매매집 입주? 혹은 대출 실행 날짜를 맞춰야 하는걸까요? 어떻게 진행해야 할지 문의드려요.

4. 추가로 제 와이프랑 제가 아직 사실혼 관계입니다. 생애최초대출 진행 시 사실혼 관계를 입증해야 진행이 가능할지 혹은 아직 법적으로는 개인이라 대출 진행 시 필요 없을지 궁금합니다.

   1. 소득 합산에 포함될까 싶어 문의드립니다.

5. 4번에 더불어 제가 개인으로 진행한다고 할 때 와이프가 마이너스 통장 및 신용대출을 받았다면 이것이 주담대 심사에 영향을 줄지 궁금합니다.

   1. 현재 전세 대출도 와이프 명의로 된 상태인데 저는 동거인으로 들어가 있습니다. 이것도 영향이 있을까요?

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

1. 전세 계약 만기일 기준 : 일반적으로 전세 계약의 시작 일은 실제로 주택에 입주하여 점유를 시작하고 전입 신고를 마친 날, 즉 대항 력과 우선 변제 권이 발생하는 날을 기준으로 삼는 것이 일반적입니다. 계약은 10월 말에 하셨지만 실제 대출 실행 및 입주는 12월 초에 하셨으므로 계약 만기 일은 12월 초를 기준으로 계산하시는 것이 맞습니다.계약서에 명시된 '계약 기간' 시작 일이 중요하며, 이는 보통 실제 입주 가능일 또는 잔금 지급 일로 정해집니다.

2. 퇴거 통보 시점 :

   주택 임대차 보호 법에 따라 임차인이 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 거절 통보를 해야 계약 만기 일에 맞춰 보증금을 돌려받고 이사할 수 있습니다. 따라서 12월 초가 만기라면, 해당 만기 일의 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 퇴거 의사를 명확히 전달하셔야 합니다. 내용 증명이나, 카 톡, 음성 녹음 등으로 기록해 두시는 것이 좋습니다.

3. 새로운 세입 자가 구해지지 않을 경우 보증금 반환 문제 :

   새로운 세입 자가 구해지지 않더라도 임대인은 계약 만기 일에 임차인에게 보증금을 반환해야 하는 의무가 있습니다. 만약 임대인이 보증금을 제때 반환하지 못할 경우 문제가 발생할 수 있습니다.

4. HUG의 전세 보험의 역할 :

   HUG보험에 가입하셨다고 하셨습니다. HUG(주택 도시 보증 공사) 전세 보증금 반환 보증에 가입되어 있다면, 계약 만기 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 HUG에 보증 이행을 청구하여 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다. 이것이 보험의 가장 큰 역할이며, 보증금 미 반환 위험에 대한 안정 장치가 됩니다. 보증 이행 절차는 시간이 다소 소요될 수 있으니, 만기 전에 미리 관련 내용을 확인해 두시는 것이 좋습니다.

결론적으로 , 전세 계약 만기 일은 보통 실제 입주 일을 기준으로 하며, 퇴거 통보는 만기일 6개월 전부터 2개월 전까지 하시면 됩니다. HUG 전세 보험이 가입되어 있으므로 보증금 미 반환 위험은 크게 줄어들지만, 보증 이행 절차에 시간이 소요될 수 있다는 점은 염두에 두셔야 합니다. 전세 퇴거 일과 매매 집 입주 일을 자금 계획에 맞춰 최대한 일치 시키는 것이 좋으며, 만약 어렵다면 발생할 수 있는 상황에 대한 대비책을 미리 세워두시는 것이 현명합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,전세 만기 기준일은 입주일(12월 초) 기준입니다

,퇴거 통보 시점은 만기전 2개월에서 6개월사이에 통보해야 합니다

,세입자 미확보시 HUG 보험으로 보증금 청구 가능합니다

,매매 입주 일정은 잔금이 어떻게 되느냐에 따라 그날에 맞춰야 하거나 여유돈이 있으면 꼭 그날에 안맞춰도 됩니다

,사실혼 대출은 혼인신고 전이면 개인으로 간주, 소득 합산 안됩니다

,와이프 명의 대출 영향은 혼인신고 전에는 영향 없습니다

Answer 3

1. 만기일 6개월 이내에 퇴거 통보를 해야 계약 연장 안하고 보증금을 돌려 받을 수 있는걸로 아는데요. 이때 어떤 날을 기준으로 6개월 이내를 계산해야 할까요?===> 주임법상 계약종료일자를 기준으로 2개월 전에 진행되어야 합니다.

2. 혹시 전세 세입자가 구해지지 않는다면 보증금을 못받을 수도 있는걸까요? 매매를 고려하고 있어서 자금 부분에 애로사항이 생기진 않을까 싶어 여쭙습니다.

   1. HUG 전세 보험은 가입된 상태입니다.

==> 불가하다면 보증보험 회사에 청구 가능합니다.

1. 전세 중 매매로 넘어갈 때, 전세집 퇴거 일자와 매매집 입주? 혹은 대출 실행 날짜를 맞춰야 하는걸까요? 어떻게 진행해야 할지 문의드려요. ===> 그렇지 않습니다. 서로 협의후 결정해야 하는 사항입니다.

   1. 추가로 제 와이프랑 제가 아직 사실혼 관계입니다. 생애최초대출 진행 시 사실혼 관계를 입증해야 진행이 가능할지 혹은 아직 법적으로는 개인이라 대출 진행 시 필요 없을지 궁금합니다.==> 나중에 혼인신고를 해야 합니다.

      1. 소득 합산에 포함될까 싶어 문의드립니다.

2. 4번에 더불어 제가 개인으로 진행한다고 할 때 와이프가 마이너스 통장 및 신용대출을 받았다면 이것이 주담대 심사에 영향을 줄지 궁금합니다.==> 혼인신고되지 않았다면 주담대 실행에 영향이 미치지 않습니다.

   1. 현재 전세 대출도 와이프 명의로 된 상태인데 저는 동거인으로 들어가 있습니다. 이것도 영향이 있을까요?==> 가족이 아닌 경우 퇴거를 요구당할 수도 있습니다.