공동명의(증여) 변경 후 아파트 매매하면 각각 양도소득세 기본공제 가능한가요?

Question

운좋게 어머니랑 제가 아파트 분양권이 같이 되었습니다.두개를 모두 하기에는 현실적으로 좀 어려워서 하나는 매매를 하고자 합니다. 분양당시 무주택으로 되어서 분양 받았습니다. 현재 저는 결혼한 상태이고 같이 거주하지는 않습니다.당첨된 곳은 비조정지역이구요 전매제한이 없는 조건이였습니다. 하나는 매매하고자 하는데 어머니 명의로 된 아파트를 매매하고자 합니다. 분양가 10%에 해당하는 부분을(4360만원) 납부는 완료한 상황입니다. 증여세로 납부해야 될건 없는걸로 아는데 맞는지요?공동명의(증여)로 변경 후 매매를 하고자 하는데 1) 공동명의(증여)로 변경 후 매매시 어머니랑 저랑 인당 양도소득 기본공제가 가능한가요? 올해 부동산 거래를 한 적은 없습니다. 추후 제가 분양받아 입주할 아파트에 문제가 발생하지 않는가요? 2) 분양권이지만 잠시나마 2주택에 해당이 되는데 주택수에 따른 취득세는 중과 되는가요?? 없다는 주변 얘기를 듣긴 했습니다.3) 부동산에서는 이월과세 또는 특수관계인과의 부당거래가 되는지 모르겠다고 하는데 거기에 해당이 될까요?4) 부모로부터 증여는 5천만원까지 가능하다고 들었습니다.5) 만약 모든 것이 가능하다면 저는 세무서에 어떤 절차를 거쳐야 하나요?? 신고할 사항등...부동산 거래는 사실 처음이라서 아는 것이 하나도 없어서 질문을 뭘해야 될지도 사실 좀 어렵습니다. 많은 지식의 도움을 주시면 감사하겠습니다. (_ _)

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 공동명의라면 양도자 각각 250만원의 기본공제를 적용받을 수 있습니다.

2. 2021.01.01 이후 취득한 주택분양권은 양도세법상 주택수에 포함됩니다.취득세의 경우, 20.08.12 이후 취득한 분양권은 주택수에 포함이 됩니다. 분양권 취득에는 취득세가 과세되지 않습니다. 해당 분양권을 주택으로 등기할 때 취득세가 과세되는 것입니다.

3. 부동산을 취득할 수 있는 권리도 이월과세대상에 해당합니다. 다만, 증여자와 수증자의 취득시기가 거의 동일하기 때문에 의미없어 보입니다.

4. 직계존속(부모, 조부모 등 합산)으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원까지 증여재산 공제가 적용되므로 납부할 증여세는 없습니다.

5. 증여세 신고(분양권 명의변경) 및 양도소득세 신고를 하셔야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 굳이 왜 증여를 하신 후 매매하시는 것인지는 모르겠지만 양도인이 다른 경우 양도소득기본공제는 각자가 받을 수 있는 것입니다.

2. 분양권의 취득세와 관련해서는 경우에 따라 달라지므로 아래 기사 참고부탁드립니다.

https://www.hankyung.com/economy/article/2021071892941

3. 증여 후 매매 시 이월과세 적용 대상일 수 있습니다. 이월과세의 비교과세제도가 도입되어 2017년 7월 1일 이후 양도하는 분부터는 증여자의 취득가액으로 계산한 양도소득세와 수증자의 취득가액으로 계산한 양도소득세를 비교하여 큰 세액으로 납부함을 주의해야 합니다. 즉 아래 둘 중 큰 세액으로 과세됩니다.

1. 증여 시 증여세액 + 양도 시 양도세액(이때의 취득가액은 증여 당시 증여재산가액)

2. 증여자가 증여하지 않고 바로 매수인에게 양도할 경우의 양도소득세(이 때의 취득가액은 증여자의 최초취득가액)

4. 맞습니다.

5. 증여계약서 작성 후 해당 자료 첨부하여 증여세 신고나 양도세 신고 등 관련 행위에 따른 제반 신고의무를 이행하시면 됩니다.