부동산 신탁에 대해 궁금합니다.
전세사기를 많이 공부하다보면 전세사기 사례중에 부동산 신탁 사기가 있더라구요. 신탁이라는게 보다 보니 좀 어렵고 그러네요. 쉽게 설명해주세요!
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.
부동산신탁이란 부동산은 있지만 경험과 자금이 없어 관리나 활용이 제한되는 '부동산 소유자'가 소유권을 '부동산전문신탁회사'에 이전하고 부동산전문신탁회사는 소유자가 맡긴 부동산을 효과적으로 개발 관리하여 그 이익을 돌려주는 제도입니다.
부동산 신탁등기 사실을 인지하지 못해 세입자가 전세사기를 당하는 등 부동산신탁과 관련한 분쟁사례가 존재합니다.
매매가와 보증금 차액만 내고 세입자가 사는 주택을 매수하는 갭투자·갭투기가 증가하면서 집주인이나 건물주가 신탁담보대출을 받는 사례도 크게 늘어 관련 피해를 발생시키고 있습니다. 신탁등기가 이뤄지면 소유권자가 신탁업체로 바뀌어 집주인이 집을 임의로 처분할 수가 없다 보니 담보의 안정성이 높아지고 대출한도를 늘릴 수 있게 되고요.
집주인이 이 같은 사실을 숨기고 해당 부동산에 대해 법적 소유권이 있는 것처럼 세입자와 임대차계약을 체결하는 경우 불법 점유가 되고 세입자는 최후에 명도소송을 당할 수 있습니다. 비교적 저렴한 보증금의 집을 찾는 사람들이 주로 피해를 입고 있습니다.이렇게 부동산이 신탁됐다는 사실을 숨기고 세입자를 기망해서 보증금을 받는 경우 사기죄가 성립될 수 있고 이때 징역 10년 이하, 2000만원 이하의 벌금에 처해집니다. 그리고 사전에 부동산 신탁 사기를 방지하기 위해서는 계약 전 등기부등본을 반드시 확인해봐야 하고 신탁등기가 돼 있으면 신탁회사와 임대차계약을 체결하거나 신탁회사의 동의를 받아 임대차계약을 체결해야 안전합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.
집주인은 대출은 더 많이 받기 위해 신탁사에게 소유권을 이전해줍니다. 그럼 신탁사는 은행(우선수익자)에게 대출을 받아서
집주인에게 건네죠. 대출금액 우선수익자 등등 자세한 내용은 신탁원부를 발급하시면 나와있고 누구나 등기소를 가시면 발급이 됩니다.
등기부등본과 다르게 인터넷으로 발급할 수는 없고, 등기부에 신탁원부번호가 나와 있으니 직접 방문하셔서 발급하시면 됩니다.
신탁을 하게 되면 나중에 신탁해지하고 부동산을 원래의 소유자(위탁자)가 돌려받기 전까지의 소유권은 신탁회사(수탁자)에게 있습니다.
따라서 신탁부동산에 대해 임대차계약을 체결할 때는 반드시 신탁회사(수탁자이자 현재 소유자)의 동의를 받아야 하는 것이고,
전집주인(위탁자)이 계약을 하자고 할 때는 꼭 확인을 하세요. 동의를 받을 수 있는 것인지
하지만 추후 보증금을 돌려받을 때는 전집주인(위탁자)에게 돌려받아야 한다는 조건으로 신탁회사(수탁자)는 동의를 해줄 것이기에
보증금을 돌려받지 못할 때는 신탁회사가 아닌 전집주인에게 소송을 하셔야 합니다.
신탁회사의 동의를 받지 않은 임대차계약은 효력이 없으니 주의하시면 좋겠습니다.
또한 신탁회사에서 임대차계약을 체결하거나 매매를 하는 경우가 있는데
이럴 때는 저희가 지급하는 잔금으로 신탁등기 또는 근저당을 말소하는 조건을 넣으시고
그돈이 다른 곳으로 가지 않도록 주의하셔야 합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 양승일 공인중개사입니다.
신탁도 여러종류가 있지만 대체로 담보신탁이 주를 이루고 있습니다. 그러면 왜 신탁을 하느냐 하면 쉽게 말해서 임대인(위탁자)이 은행에서 돈을 빌리기가 쉽기 때문입니다. 신탁된 물건은 신탁원부라는게 있기 때문에 등기부에는 저당이 잡혀있지 않습니다. 그래서 저당이 없는 깨끗한 물건이라고 착각할 수 있습니다. 반드시 신탁원부를 때어봐야 하고 계약시 임대인(위탁자)과 할 때에는 신탁회사로 부터 임대차동의서 같은걸 꼭 발급받든지 아니면 확인을 해보아야 합니다. 그래서 가급적이면 보증금을 적게 하든지 만약 전세로 할거 같으면 믿을만한 중개사분울 꼭 끼어서 계약을 하셔야 합니다.
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