상가임대계약종료시 원상복구 범위

Question

상가임대관련해서, 전 임차인과 동일한 업종(슈퍼마켓)을 현 임차인이 영업하고 있다가 최근 계약종료를 임대인에게 요구하였고, 이에 임대인은 원상복구를 요구하였으나. 전임차인으로부터 인수는 받았으나 권리금 계약은 하지 않았고, 따라서 현임차인이 인수 받을 당시의 수준까지만 원상복구를 한다고 합니다. 권리금은 따로 주고 받지 않았다고 하더라도 전 임차인이 사용하던 시설을 구입하고, 전 임차인이 영업을 위해 설치나 철거를 한 시설을 이용하여 현 임차인이 동일 업종의 영업을 했다면, 전 임차인이 갖는 원상복구 책임까지 승계된다고 하는데,,,맞나요? 즉 전 임차인이 설치하거나 철거한 부분까지 모두 현 임차인이 원상복구 하는게 맞나요?

참고로 임대인은 2017년에 증여를 받았고, 전 임차인은 증여 이전 계약관계이고, 현 임차인 또한 증여이전에 계약을 맺여서 증여 당시 증여자 명의로 계약을 다시 했으며, 계약서 상에는 통상적인 원상복구를 한다, ,, 리는 내용만 들어가 있고..내용증명으로 원상복구범위를 통보하였으나, 동의 여부를 통보 받지 못했습니다, 이를 묵시적 합의로 간주하고, 지금 시점에서 전 임차인의 책임을 승계한 원상복구 요구가 타당한가요?

그리고 진 임차인과 현 임차인 간의 원상복구 책임 승계의 중요한 기준이 되는 권리금의 존재, 인수를 통한 비용발생에 대한 유무에 대한 증명은 어느 측에서 해야 하나요.?

현 임차인 측에서 인수는 했으나, 권리금 계약은 하지 않았다고 주장하고 있어서 답답하네요

임대인이 원상복구 책임이 있다고 증명해내야 하나요?

아니면 임차인이 원상복구 책임이 없다고 증명해 내야 하나요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

다소 복잡하게 얽혀있어 정확한 정황을 파악하지 않으면 정확한 답변이 어렵겠습니다.

일반적으로 부동산의 임대차계약에 있어서 권리. 의무관계는 전 임대차로부터 승계한다고 보시면 됩니다.

따라서 최초계약에 원상복구의 내용이 명시되어 있다면, 현 임차인이 의무를 승계하여 원상복구 책임이 있다고 보아야 할 것으로 사료됩니다.

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 원상복구에 대한 질문으로 보입니다. 이러한 경우 임대차계약서상에 별다른 특약조건이 없다면 질문자님께서는 "인수받을 상태"로 원상복구를 한다면 충분하다는 것이 대법원 판례입니다.