전세 임대 시 확정일자의 효력이 궁금해요?
지금 전세를 임대하려고 하는데 확정일자를 받게 되면 어떤 효력이 생기는지가 궁금합니다. 그리고 현재하고 있는 주택 보증 보험에도 가입을 하려고 하는데 보증 보험에서 어떤 혜택을 주는지 명확하게 알기가 어려워서 쉽게 설명해주시면 감사하겠습니다.
확정일자는 세입자에겐 정말 중요한 것이니 꼭 받으셔야 하구요.
우선 확정일자는 적어도 확정일자를 받은 날에는 이 계약이 존재한다 라는 증명?의 뜻으로 보시면 됩니다.
일반인분들은 대부분 동사무소에서 확정일자를 받고 요즘은 인터넷등기소에서 온라인으로도 받는게 합니다.
예를 들어 님께서 1월1일에 계약서를 썼다고 가정하고
제3자에게 나이거 1월1일에 작성한 거라고 말합니다.
하지만 제3자의 입장에선 이 계약이 실제로는 2월1일에 했는데 서로 짜고 1월1일로 적은건지 확인할 길도 믿을 수도 없을 겁니다.
그런데 이때 동사무소에서 1월 2일이라고 찍어준 확정일자가 있다고 하면, 적어도 1월2일에는 이 계약이 실제 있었구나 라고 알 수 있게 됩니다. 왜냐하면 믿을수 있는 국가기관에서 확인해준 것이고 확인했다는 뜻으로 확인한 그날의 날짜를 찍어준 것이기 때문이죠.
이게 중요한 이유는 혹시나 전세건물이 경매 등의 법적절차가 이루어졌을때 님의 확정일자보다 늦은 후순위 권리관계를 제차고 먼저 님의 전세금을(일부가 될수도 있지만) 받을 수 있는 대항력을 갖추기 때문입니다.
집주인과 채무관계가 있는 사람이 님을 포함해 10명이고 10명 모두 1억을 빌려줬다고 가정해보겠습니다.
만약 5억에 경매로 넘어가게되었다치면 5명만 돈을 돌려받을 수 있고 나머지 5명은 1억이 날라가게 생겼으니.. 서로 자기가 먼저 빌려줬고 내가 먼저 받아야한다고 주장할겁니다.
제3자 입장에선 누가먼저인지 판단할수가 없겠죠?
그런데 10명 모두 계약서를 가지고 있고 확정일자가 찍혀있다고 가정해보면 날짜순대로 빠른사람에게 5명을 주면 깔끔하게 해결되겠죠?
즉, 님이 받은 전세계약서의 확정일자보다 늦게 일어난 어떤 채무나 권리관계보다 우선적으로 변제받을 수 있는거라 굉장히 중요합니다.
물론 위의 예시는 이해를 돕기 위한거고 실제로는 엄청 복잡합니다..
보증보험은 아마 전세보증보험을 말씀하는거 같은데
만기날에 집주인에게 전세금을 받아야되는데 못주는 경우가 발생하게되면 그날 다른곳으로 이사를 못가게 되고 (새로갈 집에 잔금을 못주니) 여기서 모든것들이 꼬이게 됩니다.
이를 대비하기 위해서 보증보험에 가입을 하는 것이구요.
보증보험회사: 집주인한테 전세금 못받으면 우리가 대신 줄게. 그 대신 내가 보증해주는거니깐 보증료를 내!(자선단체가 아니라 공짜로 할순 없으니)
이렇게 님에게 전세금을 돌려주고 보증보험회사는 집주인에게 구상권을 청구하는 형태입니다.
