매매가6억 전세가3억 아파트를 구매해서 실거주 안하고 전세를 놓고 싶은데요 제가 필요한 실제 현금은 얼마 일까요?

Question

최대한 제 돈을 안쓰고 집을 매입하고 싶습니다

나이는 30대 후반이고 생애 첫 집 마련입니다

현재는 부모님과 살고 있고 이 집의 명의는 부모님 명의로 되어 있습니다.

저는 사업자 이고 연 매출은 순수익 2억 정도 됩니다

이런 경우 현재 매매가 6억 이고 전세가 3억인 아파트를 매입 하여

전세를 놨을 경우 제 돈이 온전히 3억이 들어가는 방법 말고

대출을 이용 하고 싶은데

어떤 대출이 좋을것이며

최대한 대출은 이용할 경우 저의 현금은 얼마정도만 있으면 될지 대략 답변 부탁 드립니다

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세를 놓으면 대출이 안나올수 있습니다

물론 사전심사를 받아보고 한도가 남아있으면 나올수 있겠지만 대출이 있으면 세입자들이 잘 안들어 오려고 합니다

대출상담사와 상담을 먼저 받아보고 진행을 하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

아파트를 매입하고 전세를 놓으려는 계획에 대해 몇 가지 대출 옵션을 고려할 수 있습니다.

1. 주택 담보 대출 입니다

   • 아파트를 담보로 대출을 받을 수 있습니다.일반적으로 대출 한도는 아파트 감정가의 70~80%까지 가능합니다.

2. 전세금 대출입니다.

   • 전세금을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 전세금의 80%까지 대출이 가능할 수 있습니다.

3. 매입 시 필요 한 현금입니다.

   • 매매가 : 6억 원

   • 대출 가능액 :4.2억 원(주택 담보 대출)

   • 전세금 3억 원

   • 따라서, 실제로 필요한 자본은 6억-4.2억=1.8억 원 입니다.

이론 상은 1.8억 원 이면 가능하지만 현실에서는 대출이 될 지는 은행 실무자하고 상담해봐야 합니다. 은행에서 제한하는 건 들이 있습니다. 그리고 전세금 3억 원을 넣고서 임대인이 대출을 받으면 임차인은 불안해서 거주를 못합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

갭투자를 고려하시는 듯 보이는데, 갭투자는 은행대출을 아닌 임차보증금과 자기자금만을 가지고 투자하시는게 일반적입니다. 이유는 은행권에서 후순위 주택담보대출은 거의 되지 않기 때문입니다. 대부분 1금융권에서는 대출자체가 신청이 불가할수 있고, 2금융권등에서 일부 허용은 가능하나, 금리가 매우 높아 실제 주택에서 임대수익이 없는 상태에서 원리금부담은 투자손실로 직결될수 있기에 신중하셔야 합니다. 또한 현 임차인 계약에 다른 물권 설정금지등이 있다면 계약상 문제가 될수도 있는 상황이기에 이러한 부분까지 확인을 하시고 진행하셔야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선적으로 매매를 하게 될때 대출을 받고 매매를 하게 될 경우 대출이 있는 상태가 될 경우 전세세입자가 들어올려고 하지 않습니다. 선순위 근저당권이 있을 경우 전세세입자가 말소조건으로는 들어올려고 해도 그렇치 않을 경우 계약을 하지 않을 것입니다. 또한 기존에 전세가 있을 경우 갭투자 방식으로 전세보증금을 제외한 금액만 매도자에게 돈을 지급을 하고 소유권을 가지고 오는 방식인데 이것도 선순위로 전세권이 있기 때문에 은행에서 후순위 대출을 해주지 않습니다.

즉 대출이나, 전세중 둘중에 하나를 선택을 해야 그것을 제외한 자기자본을 투입을 해야 합니다.

하지만 사업자 대출일 경우 DSR등 제외가 되므로 전세가 있을 경우 후순위로 제2금융권에서 한도 산정 후 대출이 소액 나올수도 있을 것으로 보입니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다. 온전히 3억이 필요합니다. 대출을 받을경우 전세임차인이 들어오지 않을겁니다.

Answer 6

최대한 제 돈을 안쓰고 집을 매입하고 싶습니다

나이는 30대 후반이고 생애 첫 집 마련입니다

현재는 부모님과 살고 있고 이 집의 명의는 부모님 명의로 되어 있습니다.

저는 사업자 이고 연 매출은 순수익 2억 정도 됩니다

이런 경우 현재 매매가 6억 이고 전세가 3억인 아파트를 매입 하여

전세를 놨을 경우 제 돈이 온전히 3억이 들어가는 방법 말고

대출을 이용 하고 싶은데

어떤 대출이 좋을것이며

최대한 대출은 이용할 경우 저의 현금은 얼마정도만 있으면 될지 대략 답변 부탁 드립니다

===> 현재 상황에서 임차인이 있는 집을 매입한다면 주담대 대출이 불가하고, 신용대출을 통해서 자금을 준비해야 합니다. 그러나 가급적 이렇게 해야 하는지는 신중하게 판단해 보시기 바랍니다. 저는 질문자님께서 생애 첫주택이라면 이러한 방법을 추천하지 않고 시간을 가지고 기다리면서 생애 첫주택 구입시 혜택을 고려하여 잘 활용해 보시기 바랍니다. 이러한 경우 입주를 해야 합니다