1억미만 주택 가족간 거래 시 세금 얼마나 나오나요

Question

안녕하세요

현재 지방에 6500만원 가량의 54m2 소형아파트를 보유 중인데요 (주담대 4천정도 있어요)

제가 청약을 하려다보니 이 주택을 처분해야하는데 잘 나가질 않아서

가족한테 증여나 양도를 생각하고 있어서요

이 경우 양도세금이 많이 나올까요? 얼마나 나올지 , 저렴하게나 안나오는 방법은 없겠죠?

제가 이쪽은 잘 몰라서 주의사항이 있을지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 손승현 세무사입니다.

가족에게 증여나 양도하고자 한다고 했는데,

질문이 좀더 구체적으로 해주셔야합니다.

증여를 가족중 직계존비속인지 형제자매인지?

양도의 경우에는 별도세대로서 주택이 몇채인지등?

증여를 가정한다면 직계존비속간에는 증여재산공제가 5천만원(성년)이 적용되며, 주담대가 있기때문에 이부분은 양도에 해당됩니다. 이는 부담부증여로서 시세가 6천5백이라면

증여에 해당하는부분이 2천5백. 양도부분이 4천이 되는겁니다.

좀 더 정확한 답변을 원한다면 좀 더 구체적으로 질문을 해주시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 마승우 세무사입니다.

대출이 있는 아파트를 가족에게 증여시

채무를 제외한 부분에 대해 증여가 되고

채무부분은 양도로 보아 양도소득세를 부담하여야 합니다.

만일 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않다면

증여재산공제액을 활용하는 효율적일 것 입니다.

Answer 3

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

양도시에는 양수자가 매매대금을 지급할 만한 충분한 소득, 재산이 있어야 하며 증여시에는 부모자식간에는 10년간 5000만원까지는 증여세가 부과되지 않습니다. 참고하시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님(자녀)으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

Answer 5

안녕하세요. 문용현세무사입니다.

1세대 1주택자 비과세 요건에 해당한다면 가족에게 저가 양도를 해도 세금이 안나오므로 관계 없습니다. 만약, 저가 양수자에게 증여의 문제를 피하기 위해서는 시가대비 70%이내의 금액에서 양도를 하시면 됩니다.

1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 않는다면 실제 양도가액을 기준으로 양도세를 납부합니다. 특수관계자에게 저가로 양도해도 세무서에서는 시가로 양도한 것으로 보아 양도세를 부과합니다. 이를 부당행위계산부인이라고 합니다. 본인에게도 부당행위계산부인에 해당하지 않고, 양도거래상대방에게 증여세가 부과되지 않기 위해서는 시가대비 5%이내의 금액에서 거래하시면 됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.