단독주택(다가구) 개별주택공시가격과 빌라매매 시세 차이

Question

안녕하세요.

제가 단독주택(다가구) 한 호실에 전세로 들어가려고 하는데, 궁금한 부분이 있어 전문가 분들께 질문 드립니다.

개별주택 공시가격 8억

빌라매매 시세 23억

선순위채권총액 15억 (선순위 근저당 + 선순위 임대차 보증금액)

전세 1억 6천

1) 개별주택 공시가격과 빌라매매 시세 차이가 원래 이렇게 큰가요?

2) 공인중개사 분께서 단독주택은 공시가격이 아닌, 매매 시세로 봐야한다고 하시는데 맞을까요?

3) 깡통전세 판별시, 주택가격은 개별주택 공시가격으로 보나요? 매매 시세로 보나요?

4) 전세금보증보험은 공시가격 기준이니, 안 되겠죠?

답변 기다리겠습니다. 감사합니다.

Answer 1

우선 해당주택이 다가구 주택이라는데 빌라 매매시세라는 것은 의아합니다
빌라는 다세대 주택으로 호실 개별등기가 되어 있는 집합주택이고
다가구는 세입자가 다수이더라도 전체 등기가 된 단독 주택입니다

일단 그 부분은 오류라고 생각되며,
공시가격과 시세와의 차이는 클 수 있습니다, 공시가격은 1년에 한번 정부에서 정하는 세금 등 다양한 행정에서 적용하는 기준가격일 뿐 시시각각 변하는 시장 시세와는 다릅니다
흔히 시가의 60%라고 하지만 사례마다 모두 다릅니다, 특히 개발(예상) 지역인 경우는 큰 차이가 발생할 수 있습니다

주택가치의 판별은 매매시세로 보는 것이 더 합리적이나

만일의 경우 집이 경매에 부쳐질 경우를 상정한다면 보수적인 기준으로 보아야 하며 보증금은 시세대비 충분한 안전권에 있어야 합니다

공시가 기준으로 기준요율을 적용하는 대출이나 보증보험은 과도한 선순위로 부적격인 상태입니다

Answer 2

공시지가는 세금을 과세하기 위한 기준이고 시세는 우리가 부동산 시장에서 거래하는 거래 금액입니다.

또한 공시지가와 시세는 차이가 날 수 있습니다.

그리고 우리가 부동산 거래를 할때나, 깡통전세를 판별할때도 매매 시세를 기준으로 합니다.

전세보증보험 가입 여부는 전세보증보험기관에 해당 부동산을 넣고 문의하시는게 제일 정확합니다.

Answer 3

1. 시세는 누가 정한것인가요? 부동산이나 주인이 23억이라고 해서 그게 시세는 아닙니다.

   공시가격의 3배 정도면 시세라고 보기는 어려울 것 같습니다.

2. 맞긴한데 정확한 시세를 봐야지 8억 공시에 23억 시세라고 하면 그 시세가 뻥튀기 되었을 가능성이 큽니다.

3. 1번과 2번 답변으로 갈음합니다.

4. 네

   
   
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