다가구 주택 증여에 관하여 여러가지 질문드립니다.

Question

안녕하세요~ 조정지역에 1가구 2주택 입니다. (아파트 한채 , 다가구 한채)

이중 한채를 30세 미만 소득있는 직장인 아들에게 증여하려고 합니다(세대분리 되어 있음)

*아파트는 21년 12월 현제 (시가 11억 / 취득가 3억 5천 / 공시가 6억12 만원/ 2012년 취득)

*다가구는 현제 ( 시가는 모름 / 취득가 7억8천 / 공시가 3억 3천 / 2016년 취득)

1)절세를 위해 한채를 증여 해야 하는데 어떤 집을 증여해야 할까요?

2)다가구 증여시 공시가격으로 증여가 가능한가요?( 현보증금 2억정도에 월세 매월 2,600,000정도)

3)다가구 증여시 증여세와 증여 취득세가 궁금합니다. (각 각 계산해서 올려주실수 있나요?)

4)다가구 취득세 계산시 시가로 계산하나요? 공시지가로 계산 하나요?

5)부담부 증여가 조금 절세된다고 들었는데, 다가구 주택은 부담부증여가 절대 불가능 한가요?

6)다가구 주택중 한집에서 아들이 거주중인데 증여하는데 문제가 될까요?

긴질문에 대한 전문가 선생님들의 소중한 의견이 간절히 필요합니다.

이런 지식 나눔 프로그램에 깊은 감사를 드립니다~~~

Answer 1

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

1. 시가가 낮게 책정되는 것이 증여세가 적게 나오는 것입니다.

2. 매매사례가액이나 감정평가액 등의 시가가 없을 경우 보충적 평가액인 공시가격으로 신고하는 것입니다. 다만 세무서에서 해당 가격이 실제 시가를 반영하지 못한다고 판단 시 자체적으로 평가하여 그 금액을 기준으로 세액을 증액시킬 수 있으니 유의하시기 바랍니다. 저당권 등*이 설정된 재산의 평가는 시가 또는 보충적 평가방법에 따라 평가한 가액과 다음의 규정에 의한 평가액 중 큰 금액을 평가가액으로 합니다.

* 저당권 또는 질권이 설정된 재산, 양도담보재산, 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함)

• 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외함)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

• 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

• 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

• 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

• 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)

3. 부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

4. 현행법상 취득세의 과세표준은 매매 등 유상으로 부동산 등을 취득하는 경우 신고가액과 시가표준액(공시가격) 중 높은 금액을, 증여·상속 등 무상취득 시엔 공시가격입니다.5

5. 가능합니다.

6. 문제없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

주택 증여시 증여세는 시가 기준으로 부과되며 취득세는 공시지가 기준으로 부과됩니다. 현재 2채 모두 조정지역 내 공시지가가 3억 이상이므로 취득세율은 3.5%가 아닌 12%가 적용될 것으로 보입니다. 참고하시기 바랍니다.