다가구 주택 경매 시 보증금 회수 가능? (월세 입주)
2, 3, 4층은 주택으로 총 5가구 (2-3층 2가구씩 총 4가구 / 4층 1가구로 3층의 1가구의 보증금은 1,000만원으로 확인됨)
입주 시 보증금과 월세 2000/90
실거래가 12억 5천 / 공시가 4억6천2백 / 채권최고액 767,000,000
선순위 1층 상가 3,500만원
주택 1억3,500만원
총액 -> 1억 7,000만원
1. 경매로 넘어갈 시 낙찰가? 70%로 잡고 계산했을 때 마이너스 되는 것 같은데 맞나요?
맞다면 제 보증금은 건질 수 있는건가요?
최우선변제금액 내에 들어오면 안전하다고들 하는데
마이너스되면 못받는거 아닌가요?
뭐 어떻게 이해를 해야 되는건가요?
2. 보증금이 적은 순으로 선순위로 따졌을 때
제가 앞쪽이면 저는 괜찮은건가요?
3. 실거래가와 공시가의 차이가 너무 큰데 문제 없는건지?
4. 입주 해도 되는지 최종결론?!
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
1. 채무초과주택의 경우 최우선변제를 받지 못하는 경우가 간혹 있지만 질문자의 경우 해당 없어보입니다.
2. 보증금이 적은 순서는 상관 없고, 선순위 임차인 순서로 배당합니다.
3. 다가구는 보통 공시가가 실거래가보다 낮습니다.
4. 해당 부분은 등기부등본상 근저당권이 설정 된 날자를 보셔야 합니다.
최우선변제는 연도별로 적용 금액이 있으며, 1번 근저당권이 설정된 날 기준 최우선변제 금액이 적용됩니다.
만약 2012년도 근저당이 설정되었고 광역시 제외 지방ㅇ권이면
4000만원 이하 보증금으로 거주하는 세입자에게 1400만원의 최우선변제를 인정합니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 보증금 규모 만을 고려할 때 해당 임차건물에 경매처분이 되더라도 최우선 보증금은 낙찰대금의 2분의 1 범위 내에서 최우선적으로 보호를 받을 수가 있습니다.
1. 경매로 넘어갈 시 낙찰가? 70%로 잡고 계산했을 때 마이너스 되는 것 같은데 맞나요?
맞다면 제 보증금은 건질 수 있는건가요?
최우선변제금액 내에 들어오면 안전하다고들 하는데
마이너스되면 못받는거 아닌가요?
뭐 어떻게 이해를 해야 되는건가요?==> 모두 답변을 참고하시기 바랍니다. 보호 받을 가능성이 높습니다.
2. 보증금이 적은 순으로 선순위로 따졌을 때
제가 앞쪽이면 저는 괜찮은건가요?
==> 현재로서는 판단이 불가합니ㅏㄷ.
3. 실거래가와 공시가의 차이가 너무 큰데 문제 없는건지?
==> 소액임차인은 해당사항없습니다.
4. 입주 해도 되는지 최종결론?! ==>문제가 없어 보입니ㅏㄷ.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 경매시 낙찰가는 알수 없습니다. 보통 감정평가를 기준으로 20%낮은 금액에 시작하기에 배당가능성을 정확히는 답변드리기 어렵습니다. 우선 현재 보증금이 소액임차인최우선 변제에 해당하는 금액ㅇ로 보이기에 낙찰금액의 1/2 한도내에서 우선변제가 되는 만큼 최우선 변제로 해당 보증금 배당은 어느정도 회수가 가능해 보입니다. 만약 못받을 경우 순위배당에 따라 받으셔야 합니다,
2.선순위는 보증금에 따라 결정되는게 아닙니다. 주택의 경우 전입신고 익일 기준, 확정일자에 따라 순위가 정해지고 상가의 경우는 사업자등록증, 확정일자에 따라 달라집니다.
질문에서는 본인 순위는 상가임차인, 주택임차인, 근저당보다는 후순위로 보입니다.
3. 감정평가는 어떻게 나올지 모릅니다. 그리고 공시지가는 토지만에 대한 가격이므로 이를 기준으로 보시면 안됩니다.
4. 개인이 판단하실 문제이고, 해당 보증금의 크기라면 리스크는 있지만 매우 위험한 임대차로 보기는 어렵습니다.
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