다가구 주택 경매시 우선순위 이게 맞나요?

Question

현재 다가구 주택에 거주중입니다

보증금 회수를 못받고있는 상황입니다

이럴때 경매에 넘어가면 순위가 이렇게 되는건가요?

다가구 건물시세 (현시세 14억)

총 8세대

근저당 설정 5억 (2018년)

1순위 전입 2019 - 전세 1억

2순위 전입 2019 전세 2억

3순위 전입 2021년 전세 2억

4순위 전입 2022년 전세 1억

5순위 전입 2022년 전세 1억

6순위 전입 2022년 전세 1억

7순위 전입 2023년 전세 1억

8순위 전입 2023년 전세 1억

최우선 변제금 해당x

제가 현재 5순위입니다.

(보증보험 미가입상태)

경매가로 10억(예상)에 팔린다면,

근저당 5억에 1~3순위까지만 돌아가는걸로

계산이 되는데, 그 이후 사람들은 받을방법이

아예없는건가요?

현재 임차권등기 설정을 저만 해두긴했는데

경매넘어갈때는 임차권등기는 아무의미가

없는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

제가 현재 5순위입니다.

(보증보험 미가입상태)

경매가로 10억(예상)에 팔린다면,

근저당 5억에 1~3순위까지만 돌아가는걸로

계산이 되는데, 그 이후 사람들은 받을방법이

아예없는건가요?

==> 현재 시세가 15억이라면 다가구 주택의 낙찰율은 50-60% 수준입니다. 이러한 경우 10억원애 낙찰도 현실적으로 곤란해질 수도 있습니다. 배당순서는 "경매비용 --> 최우선 보증금, 당연세, 임금채권 --> 권리순서에 따라 배당"됩니다.

세부적인 사항은 경매사건을 알려주시면 제가 검토해드리겠습니다.

현재 임차권등기 설정을 저만 해두긴했는데

경매넘어갈때는 임차권등기는 아무의미가

없는건가요?

==> 권리순서가 중요하지만 임차권등기순서는 중요하지 않습니다

Answer 2

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

등기 우선순위는 경매시 보상받는 순위를 말하며 낙찰가 이내에 해당시에는 배상을 받을 수 있으나 그 순위 이하는 배상을 받을 수 없습니다

따라서 10억 낙철시 보증금을 받을 수 없다는 결론입니다

그리고 임차권등기는 경매시 선순위 등기권자에게 대항력이 없다고 봅니다

그런데 근저당권은 법정 최고액(120%이상)을 군저겅으로 설정되기 때문에 그동안 임대인이 얼마를 변제 하였느냐에 따라 금액이 감소되므로 결코 낙담할 일은 아니라고 봅니다

Answer 3

안타깝지만 경매가 진행되면 후순위 채권은 다 말소가 됩니다.

임차권등기역시 의미가 없어지게 되고 낙찰대금이 내 순서까지 오지 않게 되면 경매 배당으로는 회수가 불가능합니다.

주인에게 별도로 민사소송을 통해서 받아야 하는데 망해서 집까지 경매로 넘어간 사람에게 받는다는것도 현실적으로는 쉽지 않습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문자님이 알고 계신대로 날자에 따라 순위가 정해집니다

확정일자와 전입신고가 잘 되어 있어야 합니다

그런데 최우선 변제금은 지역에 따라서 받을수 있는데 서울은 전세금 1억6천5백이하는 5천5백까지,수도권 전세금 1억4천5백이하는 4천8백까지는 순위에 상관없이 받을수 있고 나머지는 순위에 따라서 받을수 있습니다

어떤 상태인지 확인을 해보시기 바랍니다

Answer 5

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

경매로 넘어가게되어 낙찰되게되면, 먼저 낙찰된 금액에서 경매비용과 필요비, 유익비 등을 제외하고, 소액임차인에 대한 최우선변제 및 3개월 임금채권등을 변제 한 후, 권리순서에 따라서 배당을 하게 되며 이후 일반임금채권, 각종 공과금, 일반채권 순으로 배당을 하게 됩니다.  따라서 10억에 낙찰된다면 5순위라도 먼저 소액임차인 (서울의경우 1억6500만원이하일때 5500만원까지) 에게 배당이 되는 최우선배당의 대상이 될 수 있습니다. 그러나 이후 권리순서에 따른 배당에서는 근저당과 2순위까지 배당(2순위도 일부밖에 받지 못함)하게되면 배당금 소진으로 이후 순서에서는 대금을 돌려받지 못하게 됩니다. 임차권등기는 권리순서를 지키며 이사갈 수 있는 역할을 하지만 순서자체를 바꾸지 못하므로 결과가 달라지지는 않습니다.

Answer 6

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

낙찰가 10억이라는 , 각 세대 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 전제하에 권리관계에 따른 배당가능성은 아래와 같습니다.

근저당 설정 5억 (2018년) -> 배당 (말소기준권리)

1순위 전입 2019 - 전세 1억 -> 배당

2순위 전입 2019 전세 2억 -> 배당

3순위 전입 2021년 전세 2억 -> 일부배당 ( 경매비용 및 당해세등 공제비용 발생으로 온전한 배당은 어려울수 있음)

4순위 전입 2022년 전세 1억 -> X

5순위 전입 2022년 전세 1억 -> X

6순위 전입 2022년 전세 1억 -> X

7순위 전입 2023년 전세 1억 -> X

8순위 전입 2023년 전세 1억 -> X

이렇게 될것이고 경매낙찰이후에 권리변화는 말소기준권리보다 빠른 선순위 임차권이 없는 만큼 경매진행시 위 1순위~8순위 임차권 전부 말소.. .-> 즉 낙찰자가 인수하는 권리는 하나도 없습니다 .

이런경우에 4~8순위는 보증금 회수가 안되더라도 낙찰자가 해당주택에서 퇴거를 요구할 경우 이사를 나가셔야 합니다. 참고로 낙찰자는 경락대금 납입과 동시에 각 세대에 대해 명도신청을 할 가능성이 높기에 각 임차인들은 대항을 할수 없는상태입니다, 임차권 등기를 설정한다고해서 그게 배당순위를 높이거나 하지는 않습니다. 단순히 해당 주택점유를 하지 않더라도 기존 대항력과 우선변제권만 인정하는 것입니다 . 말씀드리기 불편하나 사실상 경매를 통한 보증금 회수는 불가한 상태라고 볼수 있고 해당주택에서도 나가셔야 하는 상황입니다.