월세 재계약, 연체, 묵시적갱신

Question

임대 계약기간 동안 2달여간 연체하고 다음달에 한 번에 납부한 기록이 있음. 당시 집주인은 이에 대해 아무말도 안했음. 지금까지 전체적으로 미납금액은 없는 상태임

집주인은 계약기간 종료시점 한 달을 남기고 재계약하지 않겠다 통보함.

(묵시적갱신 기간에 들어와) 묵시적갱신인 줄 알았다고 하니 연체한 기록이 있어 계약 종료가 가능하다는 답변을 받음

이 경우에 묵시적갱신이 우선될 수 있는지 궁금합니다. 연체로 인한 재계약의사 없음도 계약기간 종료시점 두 달을 남기고 말씀 주셔야 하지 않나 하여 문의드립니다.

이런 경우가 처음이라..도움주시면 감사하겠습니다

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

민법의 규정에 의하면 "제640조(차임 연체와 해지)

건물, 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"라고 하고 있습니다.

그런데, 연체 이후에 임대인이 연체된 차임을 받았고, 계약의 해지권은 소멸 되었다고 보아야합니다.

다만 연체 2회의 사실이 있는 경우에는 주택 임대차보호법의 6조의 임차인의 갱신청구권은 적용되지 않습니다.

다만 묵시적 갱신도 만료일전에는 적용받지 못하고, 만료일 이후에는 민법상의 묵시적 갱신을 적용하게됩니다.

본건의 경우 임대인이 2개월 전까지 통보를 하지않아 묵시적 갱신이 일어났으나, 다시 1개월 전에 갱신계약거절로 인한 해지를 통보하였기로, 임대차보호법 6조 3항에 의거 묵시적 갱신이 배제되어 계약은 해지된다고 사료됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
2기에 달하는 차임 연제일 경우 임대인은 계약해지가 가능합니다. 하지만 임대인이 임대차 계약 해지를 통보하기 전에 월세를 입금한 경우 해지가 불가능합니다. 이 경우 계약기간 중에 임대인이 계약해지를 못 하지만 임차인의 계약갱신요구권 행사시 임대인은 거절할 수 있습니다. 그리고 본인은 묵시적갱신으로 전계약과 동일하게 계약을 진행합니다.

[참고]

임차인의 2기차임 연체에 계약갱신요구권 행사 시 임대인은 거절할 수 있습니다.

· 주택임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 주택임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다(주임법 제6조의3 제1항 제1호).
· 여기서 ‘2기의 차임액에 해당하는 금액’이란 연체된 차임액이 2기(2달)분에 해당하면 된다는 의미이다. 즉, 연속해서 차임을 연체하지 않았더라도 연체된 차임의 합계액이 2기분에 달하면 족하다는 것이다.