일시적 2주택 양도소득세 관련 문의 건
1가구 일시적 2주택 관련 양도소득세(비과세) 관련 문의 드립니다.
* 상황
- A기존주택 (안산_비조정지역) 2013. 11. 20(265백만원) 매입 후
- B분양권당첨_청약일(2021. 4. 4) 후 입주하지 않고 잔금납부(2024. 1. 31)_청약당시 조정지역이였으나 해지됨(안산시 단원구)
- B신규주택은 전세계약(2024. 3. 26 ~ 2026. 3. 25) 중인 상태 임
- 비고: 現 시세 A주택 450백만원(매수 265백만원), B주택 530백만원(분양가*481백만원)*대출이자 비포함 약 25백만원
* 문의
Q1) 현재 일시적 2주택으로 비과세 혜택 및 가장효율적인 매도 전략 문의?
Q2) B신규주택 (중흥) 미 입주 시 기존 A주택 3년내(청약일 시점 2024. 4/3) 매도를 못했으므로 기존 A주택 매도 시 양도소득세는 비과세(1주택) 혜택이 안되는지요?
Q3-1) B신규주택(중흥S클래스) 청약일 시점 3년 경과된 시점에서 입주조건으로 주택완공일시점(잔금일 2024. 1. 31기준?)으로 2년?3년?(입주요건) 이내 입주 후 기존 A주택 매도하면 비과세 인지요?
- 주택완공시점이 청약 잔금일? 청약일? // 입주시점은 2년인지? 3년인지? *참고로, 분양권은 안산시 단원구 소재지 임
Q3-2) 잔금일 기준(2024. 1. 31)이라면, 2026. 1. 30일 전에 입주를 위해 전세계약 파기가 되는지와 손해배상 RISK?
Q4-1) B신규주택 매도시 2주택세율로 적용되면 얼마인지? (2022. 5/10 ~ 2025. 5/9 양도세 중과한시 배제가 있다던데)
Q4-2) B신규주택(중흥)을 먼저 매도(2주택 양도소득세) 후 기존A주택의 비과세 요건은?
(B신규주택 매도 후 2년 보유 and 1가구 1주택 인지?)
안녕하세요. 양승용 세무사입니다.
분양권이 주택으로 대체된 후 3년이내 세대전원이 전입 하고 1년이상 거주함과 동시에 분양권 주택이 완성된 후 3년이내 기존주택 양도할때 비과세되는 것입니다. 세금적인 측면으로는 2026년에 전세계약을 갱신하지 않고 세대전원이 입주한다음에 1년이상 거주할것을 목적으로하고 2027.1.31.까지 A주택을 양도하면 비과세되므로 가장 효율적이라고 판단됩니다.
미입주한다면 A주택 양도시 비과세는 불가능합니다.
1.에서 설명한 것을 참조하시기 바랍니다. 주택의 완성시점은 사용승인일이며 사용승인일 이후 잔금을 청산한 경우 잔금청산일입니다.
한시적 중과배제는 2년이상 보유한 주택에 대해서 적용되는데 B주택은 현재시점에 양도한다면 1년미만 보유한 주택이므로 77%(지방세포함)의 세금이 부과됩니다. B주택을 매도하면 A주택은 취득한 시점부터 보유기간이 기산되므로 비과세 적용이 가능합니다.
감사합니다.
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