매매후 결로로 인한 곰팡이 발견. 보상을 원하지 않는 매매자와 분쟁을 해결하고 싶습니다.

Question

어머니가 1억7800천에 빌라를 매매하셨습니다

계약일은 8월초, 잔금일은 9월 매매일자는 10/27 이었는데..

계약일에 누수가 없는지 재차 문의를 드렸고 문제가 없다고 생각하고 계약 진행했습니다.

그런데 이삿날 집을 보니까.

안방, 거실, 작은방 창 아래 벽지에 곰팡이가 많이 피어있었어요.

평수가 소형이다 보니 적은 면적이지만 거실 절반이었고요. 안방도 귀퉁이에 피어있으며 도배지 일부는 벗겨내고 단열벽지로 발라놓은 상태였습니다.

임장 당시에는 가구로 가려져 있었고 우리는 인지하지 못했죠. 계약에 곰팡이에 대한 특약은 없었고. 이 문제로 부동산에 따지자, 거주자 관리 소홀에 의한 하자는 중대하자가 아니므로 받아들일 수 없다고 했습니다.

오늘 곰팡이제거 및 벽지 시공업자에 문의하니 비용이 380만원정도의 견적을 받았고, 곰팡이에 대한 원상 복구 비용으로 전에 사셨던 전세자나 매매자에게 이야기를 해야한다고 하십니다.

전세입자가 할머니이고 집주인이 친손녀였는데,

결로와 곰팡이에 대해서는 인지하지 못했을리 없을 거라며. 건물 외벽에도 손상이 많이 생겼기 때문에 절대 몰랐을리 없을거라고 하시네요.

사기를 당한 기분이 들어서요.. 곰팡이 수선비 380만원을 청구하고 싶은데 집주인 어머니는 결로는 빌라에는 어디에나 생길수 있는 부분이라며 피하려고만 하십니다. 법적으로든 어떤 방법으로 해결할수 있을지요?

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Answer 1

1. 결론 및 핵심 판단
   이 사건은 매매 후 은폐된 결로·곰팡이 하자가 발견된 경우로, 매도인의 고지의무 위반 및 하자담보책임이 쟁점입니다. 매도인이 하자의 존재를 알고도 고지하지 않았다면, 매수인은 손해배상청구나 계약해제를 주장할 수 있습니다. 특히 가구로 가려져 있었고 도배 흔적이 있다면, 인지 가능성이 인정될 여지가 있습니다.

2. 법리 검토
   민법상 매도인은 목적물의 하자에 대해 담보책임을 집니다. 다만 매수인이 계약 전 하자를 알았거나, 통상의 주의로 발견할 수 있었던 경우에는 책임이 면제됩니다. 본 사안의 결로·곰팡이는 구조적 원인이나 고질적 결함으로 추정될 경우 ‘중대한 하자’로 평가될 수 있습니다. 반면 단순한 관리 소홀이라면 매수인의 부담으로 판단될 가능성도 있습니다.

3. 분쟁 대응 전략
   먼저 곰팡이 발생 부위의 사진, 공사 견적서, 시공업자 의견서 등을 확보하십시오. 이후 내용증명을 통해 매도인에게 수선비 380만 원 상당의 손해배상을 요구할 수 있습니다. 매도인이 거부할 경우, 하자담보책임을 원인으로 한 손해배상청구소송을 제기하되, 매도인이 하자를 인지하고 은폐했음을 입증하는 증거 확보가 중요합니다.

4. 추가 조치 또는 유의사항
   매매계약서 특약에 ‘현 상태 매매’ 등의 문구가 있다면 책임이 제한될 수 있으나, 은폐 의도가 있었다면 예외로 인정됩니다. 공인중개사의 중개상 과실 여부도 함께 검토 가능합니다. 필요 시 하자감정신청을 통해 원인을 객관적으로 입증하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

하자담보책임을 물을 수 있는지를 고려해야 하는데, 중대 하자로 인정되기 어려울 수 있으나 계약 당시 매수인이 알지 못했다는 점이나, 하자로 인정되는 점은 일부 책임을 물을 수 있습니다. 물론 기존에 사용하던 벽지 등 교체비용이 포함된 점에서 그 부분까지 책임이 인정될 가능성은 낮습니다.