매도 예정인데 특약사항이 괜찮을까요?
매수인이 사업자고 임차인을 데리고 왔는데요,
제가 임대차 계약을 하고 즉시 매도 및 승계해야한다고 하네요
이 계약서에서 위험하거나 주의할 부분 있나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 매도인은 정확하게 매매가격을 잘 확인을 하고 잔금을 받으시고 임차인과 임대차계약을 맺으셔야 합니다.
따라서 매매계약 이전에 먼저 임대차계약을 맺으시고 보증금형식으로 금액을 받으시면 되고 다음으로 매매계약을 체결을 하셔서 잔금에서 보증금을 뺀만큼 매수자에게 입금을 받으시고 소유권이전을 해드리면 될 것으로 보여 집니다.
즉 임대차계약을 먼저하고 소유권이전을 하는 방식인데 찜찜할 경우 그냥 매매계약하시고 임대차계약은 매수인이 하라고 하셔도 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
꼼꼼하게 잘 작성하셨습니다.
특별하게 문제될 사항은 없습니다.
위 대로 진행 하셔도 무방할 듯 합니다.
감사합니다.
매수인이 사업자고 임차인을 데리고 왔는데요,
제가 임대차 계약을 하고 즉시 매도 및 승계해야한다고 하네요
이 계약서에서 위험하거나 주의할 부분 있나요?
==> 특약조건을 고려할 때 질문자님께서 불리한 조항이 없습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
계약서와 설명하신 상황을 종합해 볼 때, 이른바 '동시 진행(갭투자)' 형태의 거래로 보입니다. 매도인(질문자님) 입장에서 특히 주의하고 확인해야 할 위험 요소들을 짚어드리겠습니다.
1. 매도인의 '임대인' 책임 문제 (특약 2번 관련)
특약 2번에 따르면 매도인이 먼저 임대차 계약을 체결하고, 잔금 시 매수인이 이를 승계하도록 되어 있습니다.
위험 요소: 매수인이 잔금을 치르기 전까지 법적인 임대인은 '매도인'입니다. 만약 그 사이 임차인이 계약을 파기하거나 문제가 생길 경우, 일차적인 책임이 매도인에게 돌아올 수 있습니다.
대책: 임대차 계약서 작성 시, "본 임대차 계약은 매매 계약에 종속되며, 매매 계약 파기 시 본 임대차 계약도 무효로 한다"는 취지의 문구를 임대차 계약서에도 반드시 넣어야 합니다.
2. 매수인(사업자)의 잔금 이행 능력 (특약 3번 관련)
매수인이 사업자이고 임차인을 데려와서 전세금(2.2억)으로 잔금을 치르는 구조라면, 매수인의 실제 자기 자본 투입이 매우 적을 가능성이 큽니다.
위험 요소: 만약 임차인이 잔금일에 전세금을 입금하지 못하면, 매수인도 매도인에게 잔금을 줄 수 없게 됩니다. 이때 매수인이 "돈이 없으니 계약을 못 하겠다"고 나오면 이도 저도 아닌 상황에 처할 수 있습니다.
대책: 매수인의 신용이나 법인 상태를 확인하고, 잔금 미이행 시 계약금 몰취 외에 별도의 손해배상을 청구할 수 있음을 명확히 인지시켜야 합니다. (현재 제6조에 손해배상 기준이 계약금으로 되어 있으니 계약금을 충분히 받아두셨는지 확인하십시오.)
3. 선수관리비 및 공과금 정산 (특약 5, 6번)
특약에 선수관리비(294,000원)를 별도로 받는다고 명시한 점은 잘 되어 있습니다. 다만, 잔금일(1월 28일) 기준으로 관리비와 각종 공과금을 '영수증' 기준으로 정확히 정산하여 인계하는 것을 잊지 마세요.
4. 매수인이 사업자(법인)일 경우 세무 이슈
매수인이 법인사업자라면 추후 부가가치세(건물분) 정산 문제가 발생할 수 있습니다. (주택인 경우 면세지만, 주거용 오피스텔 등일 경우 확인 필요). 일반적인 아파트 매매라면 큰 문제는 없으나, 계약 주체가 개인인지 법인인지 다시 한번 확인하십시오.
요약하자면: 가장 큰 리스크는 "임차인이 잔금을 제때 안 넣거나, 그로 인해 매수인이 잔금을 못 치르는 상황"입니다. 매수인이 데려온 임차인과 직접 소통하여 임차인의 잔금 지급 의사와 준비 상태를 반드시 확인하시고, 매매 잔금일과 임대차 잔금일을 완벽하게 일치시키시기 바랍니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
현재 매매계약서 특약 부분에서 크게 위험하다거나 문제가 되실 만한 부분들은 보이지 않는 것 같습니다