다주택자 양도소득세 어떻게 되는지요?
2011년에 김포시 아파트 매입하여 현재(2021.09)까지 거주중입니다.
2020년 1월에 서울에 다세대주택을 매입하여 단기임대사업자(4년)로 등록한 후 임대중입니다.
2020년 12월에 파주에 아파트 분양권(2024 입주예정)을 매입하여 보유중입니다.
이럴 경우 현재 시점에서 김포에 거주중인 아파트를 매도할 경우 양도소득세가 어떻게 되는지요?
일시적 1가구 2주택 해당되는지요?
너무 많은 변화가 있어 도저히 확실한 계산을 할 수가 없네요...
도움부탁드립니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.일시적 2주택 양도세 비과세에는 해당하지 않지만 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례는 적용받을 수 있습니다.
양도소득세에서 분양권의 경우, 21.01.01 이후 취득한 분양권만 주택수에 포함됩니다. 따라서 분양권은 주택수에서 제외되어 2주택자에 해당합니다. 일시적 2주택 비과세에 해당할 경우, 기존주택과 신규주택이 모두 조정지역이라면 신규주택 취득일로부터 1년 이내 기존주택 양도+신규주택으로 전입신고를 해야합니다. 이에 해당하지 않기 때문에 일시적 2주택 양도세 비과세는 불가능합니다.
다만, 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례는 가능합니다. 아래 요건에 해당하면 평생 1회에 한하여 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 거주주택을 먼저 양도하고, 임대요건을 충족해도 되는 것입니다.
ㅇ 임대주택 요건
1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하
2. 의무임대기간 준수
- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대
- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대
- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대
3. 임대료 증액제한 준수
- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한
4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록
ㅇ거주주택 요건
조정대상 지역 여부와 관계 없이 무조건 2년 이상 거주해야 합니다. 주택 보유기간 중에 2년 이상 거주하기만 하면 되며, 양도일 현재 반드시 거주해야 하는 것은 아닙니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.