안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.
은행 재직중으로 정확하게 설명 답변 드리도록 할게요^^
현재 상가담보대출을 받으시는 분은 사업자를 내신 사업자대출을 진행하시는 것으로 판단됩니다.
상가담보대출을 진행하시게 되면 사업자의 경우 2가지 경우로 나누어 상담이 진행됩니다. 먼저, 담보로 제공하는 상가가 본인이 실제로 사용하고 있는 상가인지(사업자가 도매업 혹은 음식점업이시라면 자가사용), 아니면 다른분에게 임대를 주는 목적의 담보물인지(임대사업자)로 분류해서 상담을 해야하는데요
첫번째의 자가사업장인 경우에는 RTI를 산정하지 않기 때문에 대출 한도가 조금 더 용이하게 산출되고 일반적으로는 전액담보대출을 기준으로 하였을때, 집합상가(토지와 건물이 개별등기 되어있는 것은 근린상가이며, 토지와건물이 함께 되어있는 것은 집합상가로 분류)인 경우에는 지역마다 차이가 있으나 일반적으로는 담보를 75%를 적용하게 됩니다. 여기에 상가임대차보호법에 의한 소액보증금을 차감하는데 수도권의 경우는 19백만원을 차감하게 됩니다. 즉, (담보물 평가금액 X 75%) - 19백만원의 금액이 대출 한도 금액이라고 보시면 됩니다.
하지만 두번째의 임대사업자의 경우는 RTI(대출이자대비 임대수익률)를 산정하기 때문에 위와 같이 담보한도를 산정하게 되더라도 RTI비율이 미달하게 된다면 대출금액이 줄어들게 됩니다.
2금융권의 경우는 위의 과정을 거치지 않고 단순 담보대출로 진행하게 되는데 다음과 같은 단점이 있습니다.
1.금리가 높다
2.중도상환 수수료가 크다 (일반적으로 1금융권은 3년내 상환시 1.4%적용, 2금융권은 4%를 적용하나 개별기관마다 차이가 있습니다.)
3.저당권 설정금액이 크다 (1금융권은 대출금액의 120%를 설정, 2금융권은 대출금액의 130%를 설정)
그렇기에 대출한도가 부족하다면 2금융권을 검토하시는 것이 좋으나 나중에 1금융권으로 대환하기는 힘들 수 있으니 최대한 1금융권 대출을 통해서 금리를 저렴하게 받으시는 것이 좋습니다.
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