부동산 임대사업자 세금 문의?

Question

<현 상황>

*상가 5개호(101호~105호) 임대소득 연 6120만원(510만원×12개월), 아직 잔금 처리 안 되서 소유권 이전 및 임대사업자 미신고 상태

*상가 소유 명의자 현황: 아버지(지분80%) 아들(10%) 딸(10%) 공동명의

*각 명의자의 기 소득 및 예상소득

아버지: 상가 임대소득 외 수입 없음

아들: 프리랜서 연봉 4200만원

딸: 개인사업(베이커리) 예정, 예상매출액 최대 연 8000만원

<질문>

1. 상가 명의자가 3명이므로 임대사업자 신고도 각각 3명의 이름으로 해야하나요?

2. 3명 모두 임대사업자로 신고한다면, 임대소득 분배를 어떻게 해야 종합소득세를 절감할 수 있을까요?

a) 아버지 임대소득 80%, 아들 딸 각각 10% 분배할 경우, 예상 종합소득세는 얼마일까요?

b) 아버지가 임대소득 100%를 가져가는 것으로 신고할 수 있나요?

3. 아들이 임대사업자가 된다면, 프리랜서 소득과 임대소득이 합산과세 되는 건가요? 분리과세가 가능한 방법이 있을까요?

4. 딸이 사업자등록증을 2개 가지게 된다면, 종합소득세가 중과되나요?

질문이 너무 많아서 죄송합니다. 많이 바쁘시겠지만 답변 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 윤지수 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 상가 명의자가 3명이면 사업자등록을 공동사업자로 하시면 됩니다.

2. 손익분배비율을 거의 비슷하게 맞추어 하는 것이 소득세 절세를 하는 데에 도움을 주겠지만, 지분이 각각 80%, 10%, 10%이기 때문에 지분비율대로 손익분배비율을 정하는 것이 부당행위계산부인에서 배제될 확률이 높습니다.(노무 및 신용 등 무형의 출자가액이 자녀 분들이 좀 더 있는 경우가 아니라면 지분비율대로 하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.)

a) 종합소득세의 계산은 필요경비 및 소득공제, 그리고 세액공제 등을 적용해야 정확하게 알 수 있는 바 현재 수입금액으로만 정확하게 계산할 수가 없습니다.

b) 부당행위계산부인이 적용될 가능성이 높습니다.

3. 프리랜서의 사업소득과 부동산임대업을 영위하셔서 얻는 사업소득을 합산하셔서 종합소득세를 신고 및 납부하셔야 합니다. 분리과세는 불가능합니다.

4. 사업자번호가 2개일 경우 각 사업장에 대한 부가가치세를 신고하신 뒤 그것을 바탕으로 합산하여 종합소득세 신고를 하시는 겁니다. 중과된다기보다는 본인의 명의로 얻은 소득을 합산하여 신고한다라는 말이 좀 더 맞습니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 공동사업자이므로 사업자등록도 공동사업자로 등록하셔야 합니다.

2.

　a) 종합소득세의 계산과 경비처리 가능 여부는 현재 발생한 소득에 대한 실제 경비와 업종별 경비율, 발생한 1년 간의 총매출액에 따른 장부작성의무 등에 따라 달라지는 것이므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시기 바랍니다.

　b) 거주자 1인과 그의 특수관계인이 공동사업자에 포함되어 있는 경우로서 다음의 사유가 있는 경우에는 그 특수관계인의 소득금액은 그 손익분배비율이 큰 공동사업자의 소득금액으로 보게 됩니다.

　　ㄱ. 공동사업자가 제출한 신고서와 첨부서류에 기재한 사업의 종류, 소득금액내역, 지분율, 약정된 손익분배비율 및 공동사업자간의 관계 등이 사실과 현저하게 다른 경우

　　ㄴ. 공동사업자의 경영참가, 거래 관계, 손익분배비율 및 자산·부채 등의 재무상태 등을 감안할 때 조세를 회피하기 위하여 공동으로 사업을 경영하는 것이 확인되는 경우

3. 상가임대소득은 합산대상입니다. 분리과세 여부를 판단하는 것은 주택임대소득입니다.

4. 발생하는 사업소득이 합산되어 세금이 부과될 것입니다.