상가 임대 계약서 (현시설상태에서 임대차한다.)

Question

안녕하세요!

상가 임대 계약을 3년 했습니다.

임차인입니다.

현시설물을 인수했습니다.

계약서 특약 1. 현시설물상태에서 임대차한다.

위경우 임대인은 현시설물을 모두 철거 를 원합니다.

임차인(당사자) 은 3년전 시설물상태로 반환하길 원합니다.

시설물 철거해줘야 하나요?

Answer 1

안녕하세요.

남호섭 공인중개사입니다.

상가임대차계약 종료시에 있을 수 있는 임대인과 임차인간의입장차이입니다.

임차인이 기존시설이 되어있는상태에서 앞전 임차인으로부터 시설권리금을 주고 시설인수 받아 동일한 업종으로 사업을 한 경우라면 다툼의 소지가 있습니다 .

그렇지않은 경우라면 질문자님의경우는 들어올 시점의 현시설상태까지만 원상회복 의무가 있다고 보겠습니다.

이와 비슷한사례로 1990년 대법원판례는 별도의 약정이 없으면 임차인이 새롭게 개조한범위까지만 원상회복하면 된다고하였습니다. 그런데 최근에 하급심에서 권리금을 주고.임차인이 필요에 의해서 시설을 인수한것이므로 앞전 임차인이 시설한부분까지 철거할 의무가있다고 보아야한다는 판결이 있습니다.

더 구체적인것은 법률사무소를 통해서 알아보시고 임대인과 원만히 해결하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 백호진 공인중개사입니다.

계약서특약란에 현 시설문상태에서 임대차한다고 하고,

만료시 다른 원상회복 내용이 없으면~

임대차 당시의 상태로 회복해 주는 것입니다.

계약이전의 세입자가 설치한 상태 전까지 회복할 의무는

없습니다.

늘 좋은 하루되세요~

Answer 3

안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.

일반적으로 명기되는 현 시설 상태에서 임대는 법적 분쟁의 소지가 굉장히 큽니다. 위 특약사항 아래 추가로 특약사항을 명기하는경우가 있는데요. ( 기존 임차인의 시설을 승계하며 퇴거시 원상회복의무 역시 기존 임차인이 승계받았던 때로 한다 또는 기존 임차인이 임차받을 당시로 한다 등) 질문자님의 경우 위와같은 사항이 명기되지 않아 발생된 문제 같습니다.

현 시설 상태를 질문자님이 임차받을 상태라 주장할 수 있으나 실무적으로 진행될땐 기존 임차인의 철거의무를 질문자님께서 승계받은것으로 보아 기존 임차인이 임대받을 당시( 준공상태)를 기준으로 하게됩니다. 다만, 기존 임차인 역시 이 시설을 승계받아 업을 영위해왔고 질문자님께 재 승계를 하였다면 그 철거 의무 역시 기존 임차인에게 승계했던 임차인의 시설 당시를 기준으로 하게 될 수 있습니다. 상가임대차의 경우 원상회복이 가장 분쟁의 소지가 많기때문에 계약당시 이런 부분에 대해 자세히 명기되지 않은 부분이 상당히 아쉽습니다.(일반적으로 점포승계,시설승계시 철거 부분에 대해 명확히 하여 계약서에 명기하거나 권리양도양수 계약서에 명기하는경우가 많음)