임대인이 신규 임차인의 특정 업종을 거부할 수 있나요?

Question

지금 휴대폰 대리점을 운영하고 있습니다. 음식점을 운영하려는 새로운 임차인을 구해서 주선했는데, 임대인이 음식점은 안된다고 합니다. 임대인이 그 업종을 이유로 권리금 회수를 방해할 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

조금 난해한 부분일수 있는데 결론적으로 업종이 다른 이유로 새로 구한 임차인을 거부하는 것만으로 권리금회수방해로 보기는 어렵습니다. 이유는 임대인 입장에서 음식점의 경우는 주변의 상권이나 건물 상황, 기존 임차인 피해여부등을 고려하지 않을수 없어 선택이 가능한 권리금 회수를 방해하기 위한 고의적인 행위가 아닌 합리적인 범위로 보여지기 때문입니다, 만약 질문자님이 음식점을 제외한 건물주가 원하는 업종에 맞는 세입자를 다시 구했을 떄도 이를 거부한다면 방해행위로 볼수 있을듯 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

몇몇 임대인은 음식점이 있다면 건물내부(부엌쪽 등)가 상당히 더럽혀지고 그에 따른 벌레관리도 해야되고 화재가 잘 발생하지 않지만 화재발생위험이 높아지기때문에 깨끗하게 사용할 업종을 선호하기도 합니다. 이부분은 건물주인을 어느정도 이해해야 합니다. 그리고 임대인이 신규임차인과 계약체결에 동의 하지 않는다면 계약을 할 수 없습니다. 음식점이 아닌 업종의 새임차인을 구한다면 임대인은 승낙할 겁니다.

Answer 3

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

임대인이 임차인에게 신규임차인의 업종을 배제할 것을 요구 할 수 있습니다. 임대인이 음식점을 배제하는 이유는 하수도 막힘현상이 자주 발생하고 냄새 및 주변환경등을 고려하여 거절했을 겁니다. 임대인이 권리금 회수를 방해 했다고 할수는 없을 것 같습니다.

만약 임대인이 요구하는 업종의 세입자를 주선했는데도 계약체결을 거절한다면

임대인에게 손해배상을 청구할 수 있을 겁니다.

Answer 4

임대인의 업종 변경 요구는 임대차보호법이 정하는 '정당한 사유'에 해당한다는 판례가 있습니다.

서울서부지방법원 2021가단224203호

해당 사건에서 임대인은 카페나 빵집을 원했으나, 구 임차인이 주선한 신규 임차인은

술집을 경영하기를 원해 업종을 두고 분쟁이 발생했던 사례입니다.

법원은 “임대인은 이 사건 건물 전체의 가치를 향상시키는 등으로 재산권을 확보하기 위해서 상가의

업종을 변경할 수 있다. 임차인의 권리금 회수기회를 방해하였다고 평가할 수는 없다”고 판결했습니다.

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

임차인은 새로운 임차인에게 권리금을 받고 계약을 하는경우가 대부분인데 임대인이 방해행위를 하는 경우는 손해배상책임이 발생합니다.

예외규정 (제 10조의4 , 권리금의 회수기회 보호등 , 2항에서

1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는경우

3.임대차목적물인 상가건물을 1년6개월이상 영리목적으로 사용하지않은경우

4.임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

현재 임대차목적을물 사용중이고 음식점을 운영하려는 새로운 임차인을 찾아서 임대인에게 계약을 요청하였으나 임대인이 음식점은 상가를 지저분하게 할수있으니 안된다고 하는경우 임대인은 임차인에게 신규임차인의 업종을 배제할 것을 요구할 수는 있습니다.

하지만 영업의종류나 전체적인 제반사정을 고려할때 임대인의 업종요구가 임차인의 계약체결을 회피하기 위한 수단으로 악용되는등 합합리적인 범위를 벗어난경우 임대인은 임차인과의 계약을 거절할 수 없습니다.

또한 임차인이 임대인이 요구하는 업정으로 다시 신규임차인을 주선하여 계약체결을 요구한경우 그럼에도 불구하고 임대인이 계약을 거절한다면 임대인은 임차인에게 그로인한 손해배상책임을 질수 있습니다.