이런 경우 일시적 2주택 양도세 비과세 가능한가요?

Question

안녕하세요, 저의 경우 너무 헷갈려서 도움 구합니다.

비조정지역 1주택자 였고요, (이하 Z주택)

1. 비조정지역 청약 당첨 (이하 A주택)

- 19년 3월 계약 > 현재 중도금 대출 실행중 > 21년 8월 완공 예정

- 계약 시 기존주택 처분조건 걸었음 > Z주택 20년 8월 매도함

- 20년 6월 19일 조정지역으로 지정됨

2. 조정지역 주택 매수 (이하 B주택)

- 20년 8월 등기 (현재 전세 임차중)

- 재개발 지역임 (20년 12월 사업시행인가 통과됬고, 현재 권리가액 산정 중)

즉, 현재 1주택 1분양권자 인데요.

질문1.

보통, 종전/신규주택 중 하나라도 조정이 아니면, 일시적 2주택 양도세 비과세는 1후/2보/3매 요건이 있는데,

저의 경우처럼 A 주택 계약 시 비조정이면 위 요건에 해당되는지요.

질문2.

보통 종전주택 매도가 비과세 순서인데

저의 경우, A가 분양권이기 때문에 매도 순서가 바뀌어도 B 양도세 비과세를 받을 수 있는지요.

- A는 21년 8월 완공이고, 바로 취득한다고 해도 A 2년 보유(혹은 거주)를 하면 B는 이미 3년이 넘어가는 문제가 생김

- B를 양도세 비과세 받을 수 있는 방법이 있을까요.

질문3.

A 취득 시, A 양도세 비과세 기준은 무조건 2년 거주 의무인가요?

(계약 시점은 비조정, 취득 시점 기준으로 하면 조정지역)

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

1. A는 조정대상지정전에 계약분이므로 종전 요건적용이 가능할 것으로 사료됩니다.

2. 분양권의 경우 20년까지 취득분은 주택수에 포함되지 않으니 현재는 B만 주택으로 보아야 할 것으로 판단됩니다. A와 B의 취득시기가 1년이상 차이난다면 A취득 후(완공) B를 일시적 2주택 으로 양도하는 쪽으로 고려해볼 수 있을 것으로 사료됩니다.

3. 계약시점에 비조정대상지역이었더라하더라도 당시 무주택자였어야만 보유요건만 충족해야하며 무주택자가 아니었다면 2년 실거주 요건을 충족하여야 합니다.

※해당문제는 상당히 복잡하므로 양도등을 진행하실 때 정확한 사실관계와 자료를 가지고 자세히 상담 후 진행하심이 좋을듯 합니다.