계약갱신청구권 사용 통보 후 임대인이 갱신 거절을 하는데 어찌하나요?

Question

안녕하세요?

계약갱신청구권 사용 통보 전 신규 계약이나 인상만을 문자 2번, 통화(녹음X) 1번으로 고집?하던 임대인이 갱신권 사용 통보 후 2주 이상(17일간) 잠수를 타다 계약 만기 2개월전 5일을 남겨두고 갑자기 직계 실거주로 입장을 바꿨습니다.

고졸 후 공무원인줄(초기 계약시 알려줌) 알았던 아들이 학교가 근처라고 서울 서쪽에서 다니기 힘들다고 동쪽으로 아들만 33평 아파트로 들어온다고 번복하네요...

현재는 판례가 어느 정도 있어 실거주 입증을 임대인이 해야 하는 입장임에도 제일 애매한걸로 갱신 거절을 하는데 갱신권 사용 통보 후 임대인의 번복이라 임차인의 입장에서 그냥 있으면 되는지 궁금합니다. (필요하면 대학 재학증명서 등등을 요구는 할겁니다. 그러다 또 다른걸로 번복하면...)

월세 72만원에서 150만원 인상을 요구하던 임대인이 갑자기 그 돈을 포기하고 500만원에/50만원 정도되는 월세방도 충분한 아들을 33평 넓은 아파트에 혼자 살게하려고 거절하는게 갱신권 사용 통보 전과 후 임대인의 입장이 달라진 (잠수탄것도 그렇고) 명백한? 허위 사유라고 보는데 어찌해야 할까요?...

만약 소송으로 가면 거주하면서 명도? 인도? 소송을 당하는게 덜 피곤한지 퇴거 후 손해배상을 하는게 덜 피곤한지도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

주택 임대차에서 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 일정 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만 법에서 정한 9가지 사유가 있는 경우에만 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

현재 상황에서 임대인이 갱신권 사용 통보 후 번복하여 실거주로 입장을 바꾼 것은 임차인의 입장에서는 계약이 갱신되는 것으로 간주될 수 있습니다. 따라서 임대인이 계약갱신 거절 사유가 발생한 때는 갱신을 거절하면 됩니다.

임대인이 허위 사유로 갱신 거절을 하는 경우, 임차인은 이를 민사소송을 통해 구제할 수 있습니다. 소송을 통해 거주하면서 손해배상을 요구하는 것이 더 효율적인지, 퇴거 후 손해배상을 요구하는 것이 더 효율적인지는 상황에 따라 다를 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

계약갱신청구권 사용시 임대인이 실거주를 이유로 거부한다고 해서 그에 따른 증거자료를 요구할 권리는 없습니다, 또한 법적으로 거절이 가능한 사유기에 법적으로 이를 제지하기는 어렵습니다. 다만 퇴거후에 실제 임대인이 실거주를 하지 않고 다른 사람에게 임대차를 진행하거나 매매를 한다면 이때는 전 임차인에 대한 손해배상 책임이 발생하게 됩니다. 그러므로 일단 퇴거를 거부할수는 없고, 퇴거후에 전입세대열람등을 통해 실거주 여부를 확인하고 거짓일 경우 손해배상 청구를 진행하셔야 합니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

1. 주임법에 따르면 임차인의 게약갱신 청구권을 행사하여도 임대인이 자신, 또는 직계존비속이 입주를 하는 경우 포함하여 법정 9가지 사항에 해당되는 경우 임차인의 요구를 거절할 수 있습니다.

2. 그러나 실제 거주를 한다고 한 후 거주를 하지 않는 경우 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구도 가능합니다.

Answer 4

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

임대인의 직계존속 실거주로 인한 계약갱신청구권 거절은 정당합니다.

500/50정도 월세방도 충분한 아들을 33평 넓은 평수에 혼자 살게하는건 임대인의 자유 입니다.

결과적으로 물증은 없으니, 질문자분 입장에서는 현 상황에 이의제기는 불가합니다.

다만, 실제 실거주가 아닌 다른 세입자를 받거나 매도하는 경우 임대인에게 손해배상청구 가능하며

심증으로는 임대인이 현 월세가격보다 인상하여 새로운 임차인을 맞추려고 하는걸로 보입니다.

임대인에게 "아들이 실거주 한다면 계약갱신청구권은 불가하니 어쩔 수 없지만, 판례상 계약종료 후 일반적인 임대차기간(2년) 이내

새로운 세입자를 받거나 매도하실 경우, 손해배상을 하셔야 한다는건 알고 계시리라 생각된다. 2년 동안 네이버부동산, 직방, 한방 등 해당 동호수가 매물 광고가 올라오는지 여부 및 국토부 실거래가 확인을 주기적으로 하여 임차인의 권리를 챙기겠다" 라는 식으로

좋게 풀어서 임대인에게 인지를 시켜주시는게 좋아보입니다.

ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.

추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.