아파트 하나와 오피스텔 하나를 소유하고 있는데 아파트를 먼저 처분할 경우 중과세가 부과될까요?

Question

아파트 하나와 오피스텔 하나를 소유하고 있는데 아파트를 먼저 처분할 경우 중과세가 부과될까요?

오피스텔을 4년 주택임대사업자로 임대를 2년째 세를 줬습니다.

2주택에 적용되는지도 알고 싶네요?

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 임대주택 수는 관계 없습니다. 아래 요건에 해당하지 않을 경우 2주택으로 보아 조정지역대상 지역의 주택을 양도한다면 중과세를 적용받을 수 있습니다.

거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다. 모두 충족을 해야 합니다.

1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하

2. 의무임대기간 준수

- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대

- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대

- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대

3. 임대료 증액제한 준수

- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한

4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록

도움이 되셨길 발바니다. 감사합니다.

이민기 회계사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이민기 회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

. 기존 3주택까지 주택 가액에 따라 1~3% 수준이었던 취득세율은 조정대상지역의 경우 2주택은 8%, 3주택 이상은 12% 수준으로 상승했습니다.

이렇게 주택에 대한 규제가 강화되면서 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔과 같은 비규제 상품이 자연스럽게 인기를 끌었는데요. 그동안 오피스텔은 취득세에 한해서 주택 수에 포함되지 않았기 때문입니다. 즉 무주택자가 오피스텔을 수십 채 갖고 있더라도 첫 주택을 마련할 때는 1주택 세율로 취득세를 계산했습니다.

하지만 행정안전부가 발표한 지방세법 개정안에 따르면 2020년 8월 12일 이후 취득하는 오피스텔은 주거용 오피스텔에 한해 주택 수에 포함된다고 발표해 부동산 시장은 또다시 혼란에 빠졌습니다.

오피스텔은 취득 시점에 해당 오피스텔이 주거용인지 업무용인지 확정되지 않기 때문에 4%의 취득세율이 적용되는데요. 다만 추후에 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 보유자의 주택 수에 포함해 다른 주택을 취득할 때 취득세율이 중과된다는 내용입니다. 이제는 아파트가 아닌 오피스텔을 여러 채 가지고 있더라도 다주택자로 취급하는 것입니다.

예를 들어 2017년 10월과 2020년 9월에 오피스텔을 각각 구입한 A씨가 조정대상지역에 새로운 주택을 구매할 경우 취득세율은 몇 프로가 적용될까요? A 씨는 개정된 지방세법에 따라 2주택자로 분류돼 8%의 취득세율을 내게 됩니다.

지방세법 개정안 시행 이전에 취득한 오피스텔(2017년 10월)은 이전과 동일하게 주택 수에 산정되지 않습니다. 2020년 8월 12일 이후에 취득한 오피스텔만 주택 수에 포함되기 때문입니다. 즉 과거에는 1~3% 수준이었던 취득세율이 8%까지 올라 세 부담이 늘어난 것입니다.

주거용 오피스텔의 경우 주택에 포함되기 때문에 양도할 경우 양도세가 중과되거나 다른 주택의 비과세를 불가능하게 할 수 있습니다.

가령 A 씨가 아파트와 주거용 오피스텔을 각각 1채씩 보유하고 있을 경우 A 씨가 보유한 주택 수는 1주택이 아닌 2주택이 됩니다. 아파트를 한 채만 가지고 있더라도 1세대 1주택을 통한 비과세는 불가능한 것이죠. 오피스텔을 임대주택으로 등록했거나 실제 사용 용도가 주거용이라면, 주택으로 취급돼 양도세를 판단하기 때문에 각별히 주의해야 합니다. 하지만 오피스텔을 업무용으로 사용하고 있다면 1세대 1주택으로 보아 비과세가 가능합니다.