아파트, 오피스텔 보유시 아파트매도 양도세

Question

현재 아파트 1채 2년실거주소형 오피스텔 1채 (실거래 1억원)보유중인데 아파트 매도시 2주택자로 보나요? 아파트 매도시 다주택자로 보는지 알고싶습니다.그리고 1년에 두채다 매도하면 세금상 문제가 있을까요?

임형순 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아파트만 보유하고 매도하신다면 9억 이내의 금액에 대해 비과세 되는군요.그런데 오피스텔을 추가 보유하여서 2주택자가 되실 수 있습니다.2 주택보유시 조정 지역에 속한 주택 매도시 양도소득세는 중과 되는 등 오피스텔이 없었다면 비과세 될 수 있었던 주택 양도소득세를 부과 및 중과까지 가는 상황이 됩니다.둘 다 조정 지역이라면 1채를 처분해도 나머지 한 채의 비과세 기간을 채우려면 1주택이 된 날부터 2년 거주 요건을 기산하여 맞추어야 합니다오피스텔이 주택이냐 비주택이냐 하는 문제로 부과되는 세금이 180도 달라지는 데요오피스텔이 주택 수에 안 들어 가는 사례는양도일 현재,- 업무용 임대사업자 등록이 되어 있는 오피스텔,- 사업자 등록하고 업무용 사용을 하는 임차인에게 세 를 놓은 오피스텔,- 주거용 임대사업자 등록을 하고 실제 주택 임대 사업에 사용하는 오피스텔 등은 주택 수에 들어 가지 않습니다반면 주택 수에 들어가는 사례는양도일 현재,- 거주자의 주민등록 전입이 되어 있고 주거용으로 임차되거나 소유주가 거주하는 경우,- 주거용 재산세가 부과되고 있는 오피스텔 등은 주택 수에 들어갑니다판단의 중요한 것은 실제 주거 여부이며,경계가 애매해 만일의 경우 주거용 사용이 아니라는 것을 소명할 수 있어야 합니다소유한 오피스텔로 인해 기존 주택의 양도시 폭탄에 가까운 양도 소득세가 발생할 수 있다면명확히 용도를 설정하고 대비 하는 것이 좋습니다기왕에 주택으로 사용하고 있다면1) <주택> 임대 사업자 등록,2) 기존 주거자 퇴거시킨 후 <일반 임대사업자> 등록 후 업무용 사용자에게만 임대차하고 세금계산서 발행을 통해주택 수에서 제외 시키는 방법을 추천합니다.이상 답변은 주어진 질문만을 참고하여 필자의 현업 경험상 견해로 구체적 사실 관계에 따라 결과가 다를 수 있습니다.양도소득세는 부동산 세금 중 가장 까다롭다고 합니다매도전 반드시 세무 전문가나 세무서에서 상담하실 것을 권장합니다감사합니다

남호섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 남호섭 공인중개사입니다.소형 오피스텔의 주택 수 문제인 것 깉습니다.오피스텔은 양도소득세에서 업무용일때는 주택으로 보지않으며 주거용으로 오피스텔을 사용시에는 주택으로 봅니다. 만약. 주거용으로 사용하셨다면 2주택으로 보아 1세대 1주택 비과세혜택이없을 수 있습니다. 다만 시가표준액 1억이하 오피스텔의경우 중과는 제외됩니다질문 내용에는 오피스텔이 주거용인지 업무용인지 그리고 오피스텔 시가표준액이 없네요.그리고 1년 내에 아피트와 오피스텔을 다 매도하면 양도소득세는 2채의 양도차익을 합산해서 계산하여 확정신고합니다.과세대상액 구간별 세율이 달라져서 합산으로 세율이 놉아져서 더 많은 양도소득세를 납부하게 될수도있습니다.세금부분이라서 기본적인 내용만 언급 해 드렸습니다.매도하시기전에 가까운 세무사사무실을 통하여 잘 알아보시길 권해드립니다.

박진혁 공인중개사 · Answer

좋은 하루 되세요^*^ "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.오피스텔도 주거용으로 사용을 하면 주택으로 봅니다. 그래서 아파트를 매도를 하면 2주택이 됩니다. 아피트가 비과세가 아닙니다. 양도소득세가 많이 부과 됩니다.