아파트, 오피스텔 보유시 아파트매도 양도세

Question

현재 아파트 1채 2년실거주

소형 오피스텔 1채 (실거래 1억원)

보유중인데 아파트 매도시 2주택자로 보나요?

아파트 매도시 다주택자로 보는지 알고싶습니다.

그리고 1년에 두채다 매도하면 세금상 문제가 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

아파트만 보유하고 매도하신다면 9억 이내의 금액에 대해 비과세 되는군요.

그런데 오피스텔을 추가 보유하여서 2주택자가 되실 수 있습니다.

2 주택보유시 조정 지역에 속한 주택 매도시 양도소득세는 중과 되는 등 오피스텔이 없었다면 비과세 될 수 있었던 주택 양도소득세를 부과 및 중과까지 가는 상황이 됩니다.
둘 다 조정 지역이라면 1채를 처분해도 나머지 한 채의 비과세 기간을 채우려면 1주택이 된 날부터 2년 거주 요건을 기산하여 맞추어야 합니다

오피스텔이 주택이냐 비주택이냐 하는 문제로 부과되는 세금이 180도 달라지는 데요

오피스텔이 주택 수에 안 들어 가는 사례는

양도일 현재,
- 업무용 임대사업자 등록이 되어 있는 오피스텔,
- 사업자 등록하고 업무용 사용을 하는 임차인에게 세 를 놓은 오피스텔,
- 주거용 임대사업자 등록을 하고 실제 주택 임대 사업에 사용하는 오피스텔 등은 주택 수에 들어 가지 않습니다

반면 주택 수에 들어가는 사례는
양도일 현재,
- 거주자의 주민등록 전입이 되어 있고 주거용으로 임차되거나 소유주가 거주하는 경우,
- 주거용 재산세가 부과되고 있는 오피스텔 등은 주택 수에 들어갑니다

판단의 중요한 것은 실제 주거 여부이며,
경계가 애매해 만일의 경우 주거용 사용이 아니라는 것을 소명할 수 있어야 합니다

소유한 오피스텔로 인해 기존 주택의 양도시 폭탄에 가까운 양도 소득세가 발생할 수 있다면
명확히 용도를 설정하고 대비 하는 것이 좋습니다

기왕에 주택으로 사용하고 있다면

1) <주택> 임대 사업자 등록,
2) 기존 주거자 퇴거시킨 후 <일반 임대사업자> 등록 후 업무용 사용자에게만 임대차하고 세금계산서 발행을 통해
주택 수에서 제외 시키는 방법을 추천합니다.


이상 답변은 주어진 질문만을 참고하여 필자의 현업 경험상 견해로 구체적 사실 관계에 따라 결과가 다를 수 있습니다.
양도소득세는 부동산 세금 중 가장 까다롭다고 합니다
매도전 반드시 세무 전문가나 세무서에서 상담하실 것을 권장합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요.

남호섭 공인중개사입니다.

소형 오피스텔의 주택 수 문제인 것 깉습니다.

오피스텔은 양도소득세에서 업무용일때는 주택으로 보지않으며 주거용으로 오피스텔을 사용시에는 주택으로 봅니다.

만약. 주거용으로 사용하셨다면 2주택으로 보아 1세대 1주택 비과세혜택이없을 수 있습니다. 다만 시가표준액 1억이하 오피스텔의경우 중과는 제외됩니다

질문 내용에는 오피스텔이 주거용인지 업무용인지 그리고 오피스텔 시가표준액이 없네요.

그리고 1년 내에 아피트와 오피스텔을 다 매도하면 양도소득세는 2채의 양도차익을 합산해서 계산하여 확정신고합니다.

과세대상액 구간별 세율이 달라져서 합산으로 세율이 놉아져서 더 많은 양도소득세를 납부하게 될수도있습니다.

세금부분이라서 기본적인 내용만 언급 해 드렸습니다.

매도하시기전에 가까운 세무사사무실을 통하여 잘 알아보시길 권해드립니다.

Answer 3

좋은 하루 되세요^*^ "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.

오피스텔도 주거용으로 사용을 하면 주택으로 봅니다. 그래서 아파트를 매도를 하면 2주택이 됩니다. 아피트가 비과세가 아닙니다. 양도소득세가 많이 부과 됩니다.