담보대출이 되어있는 전세집 재계약 시 발생할 수 있는 문제점이 무엇일까요?

Question

안녕하세요,

최초 전세집 계약 시에는 등기상 께끗한 집이었으나,

2년후 임대차 3법에 의한 계약갱신청구권으로 1년 정도 더 살고 있을 때, 임대인이 집을 담보로 대출을 하고 등기 상에 올라간 상태입니다. 그리고, 현재 전세집 재계약 후 임대인의 담보대출 상환에 문제가 있을 경우, 임차인의 전세보증금은 어떻게 되는 것이며 어떻게 대처해야 할까요?

Answer 1

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

계약당시 확정일자를받았고 주소이전 이사까지 완료된 시점에 대출이 없었고 그후 채권등기가 됐다면 임차인이 선순위기에 걱정하지 않아도 됩니다.

은행은 절대 손해보는 대출은 안해줍니다. 전세 세입자가 있는데도 대출이 됐다는건 보증금이 차지하는 비율이 상대적으로 낮다고 보여집니다.

선순위 대항력이 유지된다면 우선변제받을수 있기에 큰 걱정은 안해도 될듯 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

최초에 전세임대차계약을 체결할 때에 확정일자를 받아 놓으셨다면 대항력과 우선변제권이 계속 유지되어 최선순위를 가집니다. 그 후에 당해주택에 설정된 저당권은 확정일자 보다 후순위이므로, 설령 당해주택이 경매되어 저당원이 실행된다하여도 전세보증금이 선순위이므로 배당종기일까지 배당신청서를 제출하시면, 배당을 다 받을 수 있다고 사료됩니다. 또 경락대금에서 배당을 다 못받는다 하여도, 대항력있는 선순위 임차권으로 경락인에게 나머지 보증금을 다 돌려 받을 수 있습니다

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문상 선순위는 질문자님의 임차권, 근저당은 후순위로 보입니다. 보통 경매가 진행될 경우 배당순서에 있어 근저당보다 우선 배당되므로 (확정일자 부여시) 낙찰금액이 보증금보다 높다면 거의 대부분은 회수가능합니다. 또한 일부금액이 배당으로 받지 못하였다고 해도 경매로 인해 낙찰자에게 대항가능한 상태이므로 낙찰자에게 주택인도를 조건으로 보증금 반환을 요구하시면 됩니다. (참고로 이건 인수되는 권리이므로 무조건 버티는 것과는 다른 권리가 있는 부분입니다.)

Answer 4

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

계약하고 잔금일에 제한물권이 없는 상태에서 전입신고 확정일자 받아 놓았다면 근저당권은

후순위가 됩니다. 보증금 증액하지 않고 계약서를 작성한다면 확정일자를 다시 받지 않아도 되니

근저당권보다 선순위가 됩니다. 현임차인은 선순위 유지가 가능하나 새로운 임차인은 근저당보다

후순위로 입주하게 되는 것이고요. 근저당설정액은 알수 없지만 근저당권이 설정되어

있다면 새로운 임차인을 구하기 어려워 보증금반환 받아야 할 때 시간이 오려 소요되거나 어려울 수 도

있으니 참고하세요.

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

일단 중요한 요지가 빠졌습니다. 임대인이 집담보로 대출을 2순위로 하는것인지 임차인의 동의하에 1순위로 하는것인지에 따라 다릅니다.

임대인이 후순위 담보대출 즉 2순위 담보대출을 실행하게 되면 집값이 전세가보다 낮아지는 경우가 아니면 보증금은 안전하다 볼수있습니다.

허나 임차인동의하에 1순위로 대출을 받게되면 보증금을 잃을 확률이 굉장히 높아집니다.

Answer 6

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1. 질문요지

최초 전세집 계약 시에는 등기상 께끗한 집이었으나,

2년후 임대차 3법에 의한 계약갱신청구권으로 1년 정도 더 살고 있을 때, 임대인이 집을 담보로 대출을 하고 등기 상에 올라간 상태입니다. 그리고, 현재 전세집 재계약 후 임대인의 담보대출 상환에 문제가 있을 경우, 임차인의 전세보증금은 어떻게 되는 것이며 어떻게 대처해야 할까요?

2. 답변내용

가. 질문자님께서 임대차계약을 체결한 후 전입신고 및 확정일자를 받은 후 후순위 권리로 담보대출을 설정하였다면 보증금 보호에 문제가 되지 않습니다.

나. 그러나 새로운 임차인을 받는데 기존 담보대출을 말소하지 않는다면 보증금을 청구하는데 어려움이 발생될 수도 있을 뿐입니다.