전세계약을 하려는데 주의사항이 뭐가 있을까요?

Question

곧 전세계약을 하기로 했는데, 주의사항이 뭐가 있을까요? 계약서 쓴 날 무조건 확정일자를 받으라고 해서 그 부분은 체크하고 있는데 처음 하는 전세계약이라 주의사항 알려주시면 감사하겠습니다

Answer 1

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.

질문에 기초하여 답변드립니다.

전세 사기가 기승을 부리고 있습니다.

심지어 전세계약이 처음이시니 생소한 것들이 많으실거라고 봅니다.

전세사기를 방지하기 위한 아래 10가지 항목을 검토하시고 계약을 하시길 바랍니다.

1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 반드시 내용 확인 (집주인 인적사항, 근저당 설정/압류 등 확인)

2. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기

3. 전입신고 및 확정일자 받기

4. 전세금 반환 보증보험 가입하기

5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈에서 조회)

6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기

7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기

8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기 (집주인이 확정일자 전에 근저당을 설정할 수 있음)

9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기

10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기 (깡통전세 사기 방지)

Answer 2

1. 집주인과 등기부등본에 있는 이름이 맞는지, 신분증 확인

2. 매매가격에 어느정도의 보증금인지 확인(전세보증금이 높으면 부동산가격이 하락할때 새로운 세입지를 구하기힘들어 돌려받는데 힘들 수 있음)

3. 공인중개사 신분 확인.

4. 전세보증보험 가입

5. 확정일자 받기-일반적으로 공인중개사가 체크해서 받아줌

위 부분을 잘 확인하시면 문제없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 전세계약시 유의할 사항은 다음과 같습니다.

1. 계약시

가. 등기상 소유자와 계약체결(대리인과 계약시 위임장, 인감증명서 첨부)

나. 깡통 전세를 예방하기 위해서 "매매가격과 전세가율"를 비교하여 최소한 80% 이내 되어야 함

2. 잔금시

가. 물건 및 권리상태를 확인한 후 잔금지급

나. 최단시간내 대항력을 유지하기 위해서 전입신고 등 업무처리가 필요합니다.

Answer 4

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

일단 계약하는 사람이 소유자 본인 맞는지 잘 확인하시구요. 입금하는 통장도 소유자 통장인지 확인하세요.

전세로 하실때는 매매 시세에 비해 전세가가 어떤지도 비교해보시구요. 가급적이면 집값의 80%를 넘지 않는게 좋습니다.

집 상태에 대한 부분은 직접 둘러보시면서 문제 될만한 부분은 계약전 말씀하시구요.

집은 꼼꼼히 오래 보는게 좋고 낮에 먼저 한번 보시고 괜찮으시면 저녁에 한번더 방문 해보시는것도 좋습니다.

집 주변도 한번쯤은 걸어서 다녀보시는것도 필요합니다. 특히 여성분들은 늦은시간 귀가길도 둘러보시구요.

처음이시면 손품 발품 많이 파셔야 그나마 보는 눈이 조금은 생기실 겁니다.

급하지 않게 천천히 긴 시간을 가지고 알아보세요.

중간에 마음에 드는 집 놓쳐도 보고 그래야 좋은 집 구하실 수 있으실거에요.

이것저것 보다보면 끝이 없는데 잘 확인 하시어 좋은 집 구하세요^^

Answer 5

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.

공인중개사사무소에서 계약을 하도록 권합니다. 그리고 전세가가 매매시세와 비슷하거나 70%초과되는지 확인해야 합니다. 70%초과이면 계약을 하지 않는것이 좋습니다.

Answer 6

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

확정일자만 받는건 의미가 없고요 전입신고와 실입주를 함께 다 하셔야 대항력이 생깁니다. 3가지 요건은 빨리하시는건 맞고요.

늦게 한 사이 임대인이 선순위 물권을 등기하면 차순위로 밀립니다.

더불어 기존 대출+전세보증금이 주변매매시세와 비교했을때 80%이상되면 일단 거르시고 모든 거래관련 비용(계약금, 잔금)은 등기상의 임대인 통장으로 입금하셔야합니다.