불법 건축물 임차인 손해배상관련 질문드립니다 제가 받을 수 있는 부분이 있을까요?

Question

2022년 12월 1일

ㅇㅇㅇ이라는 건물(주택) 2개인 카페를 인수를 할려고 했는데

계약 진행 시 옆 건물은 건축물대장 왜 없냐라고 물어보니

옛날 건물이라 건축물대장이 없으나 현재 공과금도 내고 있고

주소도 있어서 문제가 없는 건물이라고 전 임차인과 집주인이 말했음

그래서 해당 사항은 문제가 되지 않는 걸로 알고 계약을 진행했음

집주인이 아는 부동산이 있다고 해서 그 부동산에서 계약을 진행하는데

건물(주택)이 2채가 연결되어 있어 주소상 2채 다 계약을 해야한다는 생각을 못하고

1채만 권리금 5500 / 보증금 2400 / 월세 200에 2년 계약을 진행했음

(계약 시 중개인은 오지 않고 건물에 대한 설명을 듣지 못함)

2023년 7월

방송사에서 장소대여를 해줄 수 있냐고 물어봐서 집주인과 대화중

문제가 있는 건물이었다는 것을 이때 대충 짐작함

2024년 2월 2일

영업중 구청직원들이 와서 영업장 면적 변경신고 미이행으로

신고가 들어와서 시정명령을 통보함

그래서 시정명령을 이행할려고 알아보니

현재 영업을 하고 있는 건물(주택) 2채 전부 불법 건축물이라

영업장 면적 변경신고가 되지 않는 상황임

애초에 영업허가 받을때에는 전 임차인이 허가 받은

영업신고증을 지위승계 받은 상황이라

어떻게 허가 받은지 정확한 상황은 모름

(불법건축물로 보이는 것들을 가려놓고 허가를 받은것 같음 - 추측)

현재 계약이 약 9개월 정도 남은 상황인데 불법건축물로 인해

영업을 하지 못하게 되었고 권리금 또한 받지 못하는 상황임

현재 이 상황에서 제가 민사적인 부분으로 집주인과 전 임차인

소송이나 받을 수 있는 손해배상금액이 궁금합니다.

고수님들 답변 부탁드립니다 ㅠ

Answer 1

해당 상황에서는 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다.

집주인과 전 임차인을 상대로 민사소송을 제기할 수 있습니다. 민사소송을 통해 불법 건축물로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

손해배상금액은 불법 건축물로 인해 발생한 영업 손실과 권리금 손실 등을 고려하여 산정됩니다.

집주인과 전 임차인에게 내용증명을 보내 불법 건축물로 인한 손해배상을 요구할 수 있습니다.

내용증명은 법적인 효력은 없지만, 상대방에게 심리적인 압박을 줄 수 있습니다.

행정소송을 통해 불법 건축물에 대한 시정명령을 취소하거나 유예하는 것을 청구할 수 있습니다. 행정소송을 제기하기 전에 행정심판을 먼저 제기할 수도 있습니다.

다만 이는 집주인에 대한 직접적인 조치가 아니라 너무 간접적인 조치이긴 합니다. 영업을 지속하기 위한 조치로 생각하시면 됩니다.

상황에 따라 손해배상금액이 달라질 수 있어서 변호사 상담을 통해 보다 정확한 법률 조언을 받으시는 것을 추천 드립니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁 드립니다. 감사합니다.