전기를 차단하는 등의 비정상적인 방법으로 임대차계약이 종료된 경우 손해배상은 어디까지 청구 가능한가요?

Question

학원운영을 위하여 건물주와 보증금 1,000만원에 월세 100만원의 임대차계약을 체결하였습니다.

다만 보증금 중 200만원은 계약체결 시에 지급하기로 하고, 나머지는 입주 후에 지급하기로 하였습니다.

200만원은 계약 당시에 지급하였으나 사정이 생겨 800만원은 변제기일에 지급하지 못하고 있었습니다.

이에 건물주가 적법한 최고(催告)절차도 거치지 아니한 채 일방적으로 임대차계약의 해제를 통보하고

위 보증금의 수령도 거절하였으며, 건물 명도를 요구하면서 전기를 차단하는 등의 비정상적인 방법으로

학원 운영을 방해하고 종국에는 건물을 철거한다는 이유로 강제로 퇴거시켰습니다.

이러한 경우 취할 수 있는 방법은 무엇인지요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 정현우변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 이 문제를 명확히 하기 위해선 임대차계약이 어떤 조건으로 체결된 것인지를 면밀히 살펴보아야 합니다.

임대차보증금 중 잔금을 제때 지급하지 못한 경우 최고없이 해제가 가능한 것인지는 계약조건에 따라 달라지기 때문에

만약 최고없이 즉각적인 해제가 가능하다면 임대차계약은 해제되고 계약금 200만원은 손해배상액의 예정으로

간주되어 몰취될 수도 있습니다.

2. 만일 임대차계약의 해제가 적법하게 이루어진 것이라면

건물은 당연히 명도해 주어야 하고, 명도완료시까지 건물을 사용수익한 것이라면

그에 따른 월세도 별도로 지급해야 합니다.

3. 그런데 질문을 보면 전기를 끊어 학원운영을 방해하였다는 내용이 나오는 것으로 보아

아마도 보증금 잔금지급시기가 상당히 미뤄져 그 사이에 정상적으로 운영을 하고 있었던 것으로 보입니다.

따라서 임대차계약이 어떤 조건으로 체결된 것인지가 1차적인 쟁점이 될 것으로 보입니다.

그 외 전기 차단과 같은 문제는 임대차계약의 일부 조건으로 들어있을수도 있고, 없을 수도 있습니다.

그에 따라 조금씩 상황이 다를 것으로 예상되고,

기타 비정상적인 방법으로 학원의 영업을 방해하였다는 이는 임대차계약과 별개의

영업방해의 형사문제로 보아야 할 것입니다.

4. 임대인이 불법행위를 통해 손해를 발생시켰다면,

손해배상은 실제 받은 손해액과 위자료 등으로 청구가 가능합니다.

적극적 손해, 소극적 손해, 위자료가 손해를 구성하는 요소이고

적극적 손해는 직접적인 재산상 피해

소극적 손해는 불법행위로 인해 영업을 하지 못하는 등으로 인해 발생한 손해 혹은 일실이익

위자료는 위 손해로 해결되지 않는 추가적인 정신적 손해

라고 생각하면 이해가 좀 쉽겠습니다.

5. 질문의 내용이 일견 간단해 보이지만, 그 문제를 해결하기 위해선 훨씬 복잡하게

서류를 검토해 보아야 합니다. 임대차계약서와 그 동안 모아두셨던 여러 증거자료들을 가지고

면밀한 법률상담을 받아보실 것을 권하여 드리겠습니다.