아파트 분양권 처리문제 양도소득세가 너무 많이 나올까 걱정.

Question

아파트의 분양권을 3개 가지고 있는데, 입주시 전세로 내주고 잔금을 납부할까 합니다.

전세를 줄경우 4년씩 줘야 할듯 싶은데, 양도세가 걱정입니다.

매도시 1가구 4주택이라 양도세가 너무 많이 나올것 같아 미리 걱정입니다.

정부의 정책에 이익도 얼마 못 볼것 같아 오랜시간 끌고 가는게 맞는건지

아님... 미리 처분해야 하는건지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

조정대상지역이라면 6월 1일 이후 양도소득세 중과세율은 더 높아집니다. 분양권의 경우 1년 미만 70%, 1년이상 ~ 2년미만 보유시 60%, 2년 이상 보유시 기본세율이 적용되지만 다주택중과자인 경우 중과대상 주택수에 따라 기본세율 +20%혹은30%의 세율로 중과가 됩니다.

따라서 처분하여 빨리 현금화 하실계획이시라면 6월 1일 이전에 전부 처분을 하는 것이 그나마 양도소득세를 줄일 수 있는 것이고, 그 이후에 양도하실 계획이라면 여러가지 상황을 고려하셔서 의사결정을 하시면 됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이민기 회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

다주택자의 양도세 부담이 크게 줄어들면서 다주택자들이 주택 매도에 나설 수도 있겠지만, 정부의 의도와 달리 오히려 이를 가족들에게 증여하는 계기로 삼을 수도 있다. 증여 과정에서 부담부증여를 활용하면 세 부담을 조금 더 줄일 수 있기 때문이다.

우선 부담부증여에 대해서 정리해 보자. 보통 ‘증여’라고 하면 재산을 무상으로 주는 것을 말한다. 이때 재산뿐 아니라 그 재산에 딸린 채무까지 함께 넘겨줄 수도 있는데 이를 ‘부담부증여’라고 한다. 가령 부동산에 담보된 대출이 있거나 세입자로부터 받은 전세보증금도 일종의 채무라 할 수 있는데, 자녀에게 부동산을 넘겨 주면서 동시에 그 채무 또한 자녀에게 승계하는 경우가 바로 부담부증여에 해당한다.

그동안 다주택자들이 부담부증여를 활용하지 못한 것은 양도세 중과세로 증여세 절감액보다 양도세가 더 크게 나오는 부작용 때문이었다. 그러나 이번 부동산대책으로 다주택자도 장기보유특별공제가 허용되고, 일반세율까지 적용된다면 그동안 기피하던 부담부증여를 적극 활용하게 될 것으로 보인다. [사진 Pixabay]

채무를 얹어주는 부담부증여는 그렇지 않은 일반증여보다 증여세 부담이 더 줄어든다. 채무도 함께 받은 탓에 자녀가 받은 순증여액(증여재산-부채)이 더 줄어들기 때문이다. 가령 자녀에게 부동산 6억원을 증여한다면 자녀는 약 1억 185만원의 증여세를 부담해야 한다. 그러나 부동산 관련 보증금 2억원의 채무까지 자녀에게 함께 물려주는 부담부증여를 할 경우 자녀의 순증여가액은 4억원(6억원-2억원)이 되고, 증여세 부담은 5820만원으로 낮아진다. 2억원의 채무로 인해 증여세 부담이 4365만원 만큼 낮아진 셈이다.

문제는 증여자인 부모가 자녀에게 넘긴 채무에 대해서는 일종의 거래로 보아 양도세를 내야 한다는 것이다. 보통의 경우 일반세율을 적용하면 채무 2억원에 대한 양도세는 약 2310만원 정도다. 가족 전체로 보면 부담부증여를 통해 증여세가 4365만원 줄고, 양도세로 2310만원을 내야 하니 결국 2057만원 정도의 절세 효과가 있다고 볼 수 있다.

그러나 그동안 다주택자들이 부담부증여를 활용하지 못한 것은 양도세 중과세 대상이다 보니 증여세 절감액보다 양도세가 더 크게 나오는 부작용 때문이었다. 위 사례에서 만일 3주택자가 부담부증여를 하게 되면 양도세 부담이 7285만원으로 많이 늘어나면서 오히려 전체 세 부담이 늘어나는 역효과가 생긴다. 그러다 보니 다주택자에게는 부담부증여가 절세효과 면에서는 그다지 매력적인 방안이 되지 못했다. 그러나 이번 부동산 대책으로 인해 다주택자도 장기보유특별공제가 허용되고 일반세율까지 적용된다면 그동안 기피하던 부담부증여를 적극적으로 활용하게 될 것으로 보인다. 위의 사례와 같이 전세보증금 등 채무를 끼고 증여할 경우 무엇보다 증여세 부담을 줄일 수 있고, 부모가 내야 할 양도세 부담도 완화되다 보니 결국 일반증여보다 가족 전체적으로는 세 부담을 줄일 수 있기 때문이다.