전세계약 연장의 관한 질문드립니다 ?
아파트 전세계약하고 2년이 안된 시점에 임대인이 연락와서
매매를 하고자한다고 그래서 재계약하겠다고 하니
임대인이 들어오겟다고 합니다
1. 계약기간전에 매매되어도 매수인에게 재계약요건이 법으로 보호되는지도 알고싶습니다.
2. 계약일에 비워주고 임대인이 들어와서 살지 않을 경우 법적인 책임이나
임차인인 받을수 있는 보상은 없나요 있다면 절차도 부탁드립니다.
2. 재계약을 하지않고 임차인인 나가고난후 2년 되지않아도 임대인이 매매가 가능한가요
가능하다면 언제시점부터가능한가요 ?
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 주택임대차보호법상 임차인의 갱신청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으나, 임대인이 직접 거주하기 위한 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
2. 임대인이 실제로 거주하지 않았다는 사실만으로 손해배상등을 청구할 수는 없고, 갱신되었을 경우 그 기간이 만료되기 전에 정당한 사유없이 제3자에게 임대한 경우에는 임차인이 손해배상을 청구할 수 있으며, 그 금액은
갱신거절당시 월환산차임의 3개월분과 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액중 큰 금액입니다.(사안에 따라 손배액이 크지 않을 수 있음)
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
예시로, 갱신거절당시 보증금이 1억원에 월 50만원이라하고, 갱신거절 후 임대인이 거주하지 않고 제3자에게 보증금 2억, 월 100만원에 임차하여 손해배상의무가 발생한 경우
1. 갱신거절당시 환산월차임 3개월분 = [1억 X 2%*1(7조의 2 제2호)X1/12 + 50만원] X 3月 = 200만원
*1 종전에는 3.5%였으나 2020.9.29.부터는 연2%로 개정되었음. 부칙에 의해 9.29. 존속중인 계약 중 9.29. 이후 월 단위 차임으로 전환하는 경우도 적용됨
부칙 제2조(월차임 전환 시 산정률의 제한에 관한 적용례) 제9조제2항의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 이후 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다.
2. 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절당시 환산월차임 간 차액의 2년분 =
[(2억 X 2% X 1/12 - 1억 X 2% X 1/12 + (100만원 -50만원)] X 24月 = 1600만원
중 큰금액인 1600만원을 임차인에게 배상해야 합니다.
정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.
도움이 되었으면 합니다.
감사합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
1. 계약기간전에 매매된 경우, 매수인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
2. 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절해놓고도 실제로 실거주를 하지 않았다면 손해배상청구를 할 수 있습니다.
3. 임차인의 여부와 무관하게 매도인은 언제든지 부동산을 매매할 수 있습니다.
