등기부 미확인 계약. 과실이 큰걸로 알고 있는데..

Question

등기부미확인 계약.

문제되는 부분을 주인도 언급하지 않았습니다

그럼 제가 지불한 돈을 백프로 돌려받는다는 보장이 없는거죠...?

이런 상황에 손해배상(위자료)를 청구 하기도 어려운건가요?

과실을 어느정도로 보아야 할까요..?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  등기부를 확인하지 않은 계약은 임차인 또는 매수인의 주의 의무 위반이 인정될 여지가 있으나, 상대가 문제가 되는 권리 관계를 알고도 숨긴 경우라면 책임이 상대에게 우선 귀속될 수 있습니다. 따라서 전액 반환이 원천적으로 불가능한 것은 아니며 사안별로 책임 비율 판단이 달라집니다.

• 법리 검토
  등기부는 권리 상태를 확인하기 위한 기본 자료이므로 이를 확인하지 않은 점은 일정한 과실로 평가될 수 있습니다. 그러나 상대가 위험 정보를 알고도 전달하지 않았다면 고지 의무 위반으로 볼 여지가 있어 귀하의 과실이 결정적이라고 단정하기는 어렵습니다. 반환 여부는 상대의 기망 또는 중대한 고지 누락이 있었는지가 핵심입니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  상대가 해당 권리 문제를 인지하고 있었는지, 점유 관계나 권리 변동 사실을 숨겼는지 자료로 정리해 주장해야 합니다. 계약 과정에서 제시된 설명, 문자, 통화 내역 등을 확보해 고지 누락의 존재를 입증할 수 있다면 반환 범위를 넓힐 수 있습니다. 주의 의무 위반이 있더라도 상대의 위법성 비중이 크면 감액 폭을 줄일 수 있습니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  위자료는 고의적 은폐나 부정행위가 명확할 때만 인정되는 경향이 있으므로 기대치를 조정하는 것이 필요합니다. 우선 계약 전후 설명 자료를 정리해 과실 경중을 판단할 수 있는 근거를 마련해야 하며 필요 시 조정이나 소송을 통해 반환을 구하는 절차가 적절합니다.

Answer 2

안녕하세요. 도일석 변호사입니다.

어떤 계약인지 구체적으로 기재하질 않으셔서 매매계약인지 임대차계약인지 모르겠네요.

만약 매매계약이라면, 중요부분에 대한 미고지는 매도인에게 책임이 있으므로 착오취소가 가능합니다.

임대차계약도 동일합니다. 만약 임대차계약의 경우 중개인도 중요부분 고지하지 않았다면 중개인에게도 청구가 가능하며, 이 경우 통상적으로는 중개인의 책임이 50% 정도 인정됩니다.

통상적으로 금전피해에 대한 복구가 되면 위자료는 인정되지 않습니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

공인중개사가 등기부상 불이익한 부분에 대해서 설명을 하지 않았다거나 임대인이 인지하고도 전달하지 않았다면 임차인으로서는 계약 해지나 손해배상 청구를 하는 걸 고려해 볼 수 있으나 손해 배상의 경우 그 손해 내용을 계약금과 별개로 입증할 수 있어야 할 것입니다.