안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 전입신고 미이행에 대한 소명 가능 여부
토지거래허가를 받으면, 허가일로부터 4개월 이내에 전입신고를 하고 2년간 실거주해야 합니다.
- 원칙적으로는 어렵습니다: 기존 집의 대항력 유지를 이유로 전입신고를 늦추겠다는 사유는 구청 입장에서 ‘개인적인 사정’으로 여겨질 가능성이 높아요. 토허제의 목적이 '투기 방지'와 '실거주'에 있기 때문에, 규정이 엄격히 적용됩니다.
- 지연 사유서 제출: 이사 일정 조율 등 불가피한 사정이 있을 경우, 1~2주 정도 지연에 대해서는 ‘지연 사유서’를 받아주는 경우도 있습니다. 하지만 보증보험 청구와 같은 사유를 명시했을 때 공식적으로 인정해줄지는 확실하지 않으며, 실거주 위반으로 과태료나 이행강제금이 부과될 수 있는 위험도 있습니다.
2. 배우자만 먼저 전입신고 하는 경우(단독명의일 때)
배우자 전입만으로도 실거주 의무를 충족한 것으로 인정받을 수 있습니다.
- 가족 전입의 효력: 판례와 행정 해석상 계약자 본인이 아니더라도 ‘같은 세대원(배우자, 자녀 등)’이 전입신고 후 실제로 거주하면, 실거주 의무 이행 및 대항력에서 계약자 본인의 거주와 같은 효력이 있는 경우가 많습니다.
- 추천하는 방법: 1) 배우자만 먼저 새 집으로 전입해서 실거주 의무를 충족하고, 질문자님은 기존 집에 남아 전세보증금 대항력을 유지합니다. 2) 전세보증금 반환 또는 보증보험 처리 등이 끝난 이후, 질문자님이 새 집으로 전입해 세대를 합치면 됩니다.
■ 추가로 참고하실 점
- 주민등록법: 세대 분리가 길어지면 건강보험료 등 행정적 변화가 있을 수 있으니 유의하세요.
- 관할 구청 문의: 가장 확실한 것은 송파구청 토지관리과에 ‘단독 명의 매수지만 배우자가 먼저 전입해 실거주를 시작하면 의무 위반이 아닌지’ 문의해보는 것입니다. 일반적으로 가족 전입은 인정해주는 사례가 많습니다.