등기부 미확인 계약전세, 이후 해결 절차

Question

등기부 미확인 ㅡ 전세계약 개인거래 ㅡ 계약 후 임의경매 진행중인 사실 알게됨 ㅡ 이로인해 전세계약 무효화 방법 확인중 입니다

집 주인에게

미고지로 인한 전세계약취소 의사를 전달하려고 합니다

1. 문자연락시 어떤 형식으로 전달해야 하나요?

2. 고지 후 전세금 회수 기간은 얼마나 잡아야 하나요?

3. 다른 집으로 옮겨야 할텐데, 문자 고지 후 몇달 안에 옮기면 되나요?

4. 전세금을 돌려주지 않을시 어떤 절차를 밟아야 하나요?

5. 등기부 미확인 과실이 큰가요? 소송진행시 승소확률, 기간 도 궁금합니다

Answer 1

1. 결론 및 핵심 판단
   등기부 미확인 상태에서 임의경매가 진행 중인 부동산과 전세계약을 체결했다면, 이는 중대한 하자 있는 계약으로서 임차인은 계약 해제 또는 취소를 주장할 수 있습니다. 임대인이 경매 진행 사실을 알면서 고지하지 않았다면 사기나 기망행위로 평가될 수 있으며, 임차인은 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 실제 회수는 경매진행 상황에 따라 장기간이 소요될 수 있습니다.

2. 법리 검토
   민법상 계약 당사자는 중요한 사실을 상대방에게 알릴 의무가 있으며, 이를 숨긴 경우 계약은 취소가 가능합니다. 임의경매 진행은 부동산의 소유권 안정성에 중대한 영향을 미치므로, 임대인이 이를 인지하고도 고지하지 않았다면 기망에 해당합니다. 다만 임차인이 등기부를 확인하지 않은 과실이 일부 고려될 수 있으나, 임대인의 고의 은폐가 인정되면 승소 가능성은 높습니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
   문자 고지는 “임의경매 진행 사실을 계약 후 알게 되었으며, 이는 계약의 본질적 내용에 중대한 영향을 미치는 사항으로, 귀하의 미고지를 이유로 계약 해제를 통보합니다. 전세금 반환 일정을 회신 바랍니다.” 정도로 명확하고 간결하게 작성하면 됩니다. 전세금 반환기한은 통상 14일 이상 합리적 기간을 부여하고, 응답이 없을 경우 내용증명으로 재차 통보하십시오.

4. 추가 조치 또는 유의사항
   임대인이 반환을 거부하면 즉시 전세금반환청구소송과 동시에 가압류를 신청해 자산을 확보해야 합니다. 경매가 이미 진행 중이라면 배당요구 종기 내에 배당요구서를 제출해 권리순위를 확보하십시오. 승소까지는 평균 수개월에서 1년가량이 소요되며, 임대인의 기망이 명백할 경우 승소 가능성이 높습니다.